未按约定交付房屋 地产商支付违约金5435万元

本报石家庄9月17日电 （记者 丁力辛）记者今天从河北省高级人民法院获悉，该院日前二审判决一件涉及439户购房者的房屋买卖合同纠纷案，判令不按约交付房屋的保定市春雨房地产开发有限公司（下称春雨公司）给付购房者违约金5435万余元。  据 保定市中级人民法院一审判决认定：保定市工商局于2001年10月8日与春雨公司签订《售房协议》，帮助该局439户职工购买本市朝阳小区商品住宅楼 7.3万平方米。双方约定交工时间为2002年8月30日，包括室内外水、电、液化气、管线、绿化、路面硬化全部竣工。如不按时交工，春雨公司每日按购房 总造价万分之三向保定工商局交纳违约金。后双方又签订了一份《补充协议》。协议签订前后，保定工商局陆续将439户职工的3450万元购房款支付给春雨公 司。协议签订后，因拆迁户未能按计划搬出，春雨公司无法全面进场施工，故未按约定在2002年8月30日交付房屋。之后，虽然数次延期，但被告至今仍未履 行交付房屋义务。  2006年，原、被告双方又就改建高层住宅进行协商。春雨公司提交住宅楼平面图纸一份。该图载明的建设单位为“河北 农业大学水产学院”，但同时还有手写标注“工商局职工住宅楼平面图”。2006年8月29日，保定工商局一副局长在平面图签署“同意此户型设计”的意见后 报局长审定，局长签署了“同意”的意见。但因价格等主要内容未协商一致，双方一直未就改建高层住宅事宜签订书面协议。  由于房屋未按时交付，经双方同意，有6位职工在2003年8月至2008年11月间先后退回购房款，共计61万元。  保 定中院审理认为，原、被告于2001年10月8日签订的《售房协议》及10月10日签订的《补充协议》，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规强制 性规定，合法有效，双方应依约履行。在合同履行过程中，被告未依约向原告交付房屋，已构成违约，应当按双方协议约定的标准承担违约责任。另外，被告建设工 程没有合法开工手续，合同目的已无法实现，原告据此请求解除双方《售房协议》及《补充协议》，应予支持。该院遂作出判决：解除原、被告签订的房屋买卖合 同；被告返还原告购房款3389万元；被告按售房协议约定给付原告违约金（违约金每日按购房总造价7884万元的万分之三计算，自2002年8月31日起 至款付清之日止）。  春雨公司提出上诉，请求二审法院依法改判或发回重审。河北高院确认了一审查明的事实，认为被告已构成根本违约，鉴 于保定工商局已请求解除合同，故本案应当解除双方房屋买卖合同关系，春雨公司应当承担违约责任。遂判决解除原、被告双方所签房屋买卖合同；被告支付原告 3389万元购房款及相应利息；被告支付原告违约金５４35万余元。  ■争议焦点■  拆迁不成能否构成不可抗力事由  被 告不服一审判决，提出上诉。理由是：认为原告保定工商局不是本案适格的诉讼主体；导致最初售房协议未能顺利履行的原因为拆迁不能这一不可抗力事由，双方已 协商变更了合同主要内容，形成高层住宅订购合同关系且正在履行中；一审判决上诉人支付高额的违约金，没有法律依据。  河北高院审理认 为，从售房合同的签订到合同的履行，其主体均是保定工商局与春雨公司，保定工商局的439户职工既不是合同签订的主体，也不是合同履行的主体。春雨公司称 保定工商局不是本案适格原告的理由，缺乏依据，不能成立；拆迁问题是春雨公司进行房地产开发建设必须解决的问题，但对于房产的买受方保定工商局则不存在直 接的法律关系，拆迁与否不构成影响交房的不可抗力的因素。故春雨公司以不能按时交房是因为发生了无法拆迁来抗辩不构成违约，缺乏依据，不能成立；双方虽有 建设高层建筑的意向，但尚未正式达成变更原协议而同意购买高层建筑的具体协议条款。春雨公司以双方已经就购买高层建筑达成新协议，拒绝以《售房协议》和 《补充协议》确定双方责任的上诉请求，不能支持；至今的房价已经是原来房价的3至4倍，双方合同违约金的约定并不构成违约金约定明显过高的情形。