如何最大化被征收人的利益：拆迁谈判策略

01 了解自己：确定补偿金额

在拆迁谈判中，了解自己的底线和可接受的最佳方案是至关重要的。被拆迁人需要熟悉拆迁法律和房屋评估知识，以确定合理的补偿金额。例如，如果房产市场价值为50万，加上搬迁费和过渡费等，总补偿金额可达55万。在谈判过程中，可以根据具体情况进行适当的上下浮动，接受货币补偿或者以等值的房产进行调换。对于一些复杂的问题，如面积争议、住改商价值认定、违章建筑等，被拆迁人应追求更大的利益，并在适当的时候做出让步，以达到最有利的谈判结果。

02 了解对方：洞察对方的心理

在拆迁谈判中，倾听对方的意见和需求是至关重要的。要善于倾听，理解对方的立场和意图，并能够正确分析和判断。通过听取对方的发言，寻找对方的软肋和破绽，制定应对策略，这是实现谈判目标的关键。高明的谈判者不仅要善于倾听，还要善于引导对方多说、详细说。最好能够让对方尽可能地表达自己的意见和想法。在对方发言时，避免打断对方，不要害怕“冷场”。在对方警觉言多有失时，要善于引导对方的发言。同时，还要尽量判断对方的真实意图和底线。然后根据自己的原则立场，制定相应的谈判策略。随着对方策略的变化，灵活调整自己的策略，或者引导对方的思路与自己的策略相一致。只有这样，才能在谈判中掌握主动权。

03 把握分寸：避免逼迫对方

拆迁人，尤其是商业开发商，在拆迁过程中希望尽早完成拆迁，不愿意与被拆迁人发生过多纠纷。通常在非原则性问题上，他们愿意做出让步。因此，被拆迁人需要灵活掌握谈判中让步和坚持的程度，避免逼迫对方。有些被拆迁人可能会提出不满足要求就不拆迁的想法，一拖再拖，非要通过政府力量来实现拆迁目的。这样做对双方都会造成代价，没有必要。

04 攻击：抓住拆迁人的弱点

拆迁人有时自己都不知道自己的错误在哪里，例如主体不符、许可证不合法、评估程序违法等。他们害怕一旦败诉，将面临巨大的拆迁损失。因此，在揭示拆迁人的破绽和弱点时，往往可以增加谈判利益。

05 开局：避免对抗

1、在拆迁谈判中，可以提出高于预期的拆迁安置补偿条件，但一定要注意不要让对方认为你是在索取过高的补偿。2、避免对抗性的拆迁补偿谈判，不要在谈判刚开始就与拆迁人争辩，产生敌对情绪，这只会导致对抗，阻碍谈判的正常进行。3、作为被拆迁人，最好不要接受拆迁人第一次提出的补偿报价，除非你拿到了一份合法完整的评估报告。如果不经思考就接受对方的第一次报价，对方可能会认为“我们本来可以做得更好，一定是哪里出了问题”。4、学会在接受拆迁人关于拆迁安置补偿条件时表现出意外。如果被拆迁人能够理解拆迁评估报告中的一些项目，并对其中的一些项目表示意外，对方通常会做出一些让步。如果被拆迁人不表示意外，对方通常会变得更加强硬。5、在拆迁谈判中使用“钳子策略”。要把精力集中在具体的补偿项目上，例如自建面积的测量和补偿等，不要过于关注补偿总额，也不要使用百分比来进行补偿谈判。

06 中场：不要被没有决定权的人说服

1、在拆迁谈判中，绝对不要进行“折中补偿”。在拆迁过程中，对补偿进行讨价还价并不意味着要折中双方的谈判结果，这种方式并不是真正公平的补偿方式。2、一定要了解对方是否有合法授权，在拆迁谈判开始前搞清楚对方是否有权代表拆迁人进行谈判，最高谈判权限是什么。在关键时刻，对方往往会以“没有授权”、“说了不算”等借口进行推脱。3、学会应对拆迁谈判中的僵局。如果遇到僵局，可以通过解决一些小的拆迁补偿问题为双方创造谈判机会。一旦拆迁人与被拆迁人在一些微不足道的问题上达成一致，拆迁人就会更容易被说服。4、只要在某一项补偿问题上做出让步，一定要在其他方面寻求回报。

07 终局：抵御压力

1、要警惕对方的“白脸-黑脸”策略。在拆迁谈判中，要注意区分拆迁人和拆迁公司的角色。通常情况下，拆迁人扮演白脸，拆迁公司的人扮演黑脸。但在决定性的角色中，扮演白脸的拆迁人起着决定性的作用，被拆迁人需要了解拆迁人的身份和拆迁规划。2、在拆迁补偿谈判的最后阶段，减少让步的幅度是至关重要的。关键在于以下三点：(1)不要在谈判一开始就主动做出让步，减少补偿项目和数额。(2)要警惕对方的心理战，特别是奖励期心理战，不要轻易相信所谓的奖励期补偿。(3)不要因为拆迁人要求你报出“一口价”，或者声称自己“不喜欢讨价还价”而一次性让出所有拆迁补偿利益。3、要有勇气及时收回一开始谈判的全部补偿条件。