土地流转拍卖须合法

案例：

据媒体报道，被称为“农村土地流转第一拍”的北京市平谷区“万亩山地拍卖”即将进行。但由于承包人的集体土地使用权证和林权证尚未办成，拍卖方打算采用“先拍后证、凭证流转”的方式实现土地使用权流转。

疑惑：

1. 土地使用权拍卖需要哪些流程?

2. 土地流转采取“先拍后证”是否合法?

解析：

十七届三中全会通过了土地流转新政，《中共中央关于推进农村改革发展若干重大问题的决定》中对农用土地流转政策做了明确规定：“加强土地承包经营权流转管理和服务，建立健全土地承包经营权流转市场，按照依法自愿有偿原则，允许农民以转包、出租、互换、转让、股份合作等形式流转土地承包经营权，发展多种形式的适度规模经营。”土地流转意味着国家赋予农民对土地更多的自主权和经营权，将市场经济法则引入了农村土地领域，对于经济发展有重要意义。虽然目前国土资源部和有关方面尚未制定具体的配套措施，农村土地流转细则尚未出台，但在程序合法的前提下，各地政府鼓励进行“尝试”。

土地使用权拍卖是指在指定的时间、公共场合，在主持人的主持下，通过公开竞价而定价的方式买卖土地使用权的行为。根据《中华人民共和国土地管理法实施条例》的规定，土地拍卖须遵循以下流程：(1)土地管理部门于公开拍卖前30日发出拍卖公告;(2)竞买人报名参加竞买，并索取有关文件;(3)竞买人向拍卖人报送参加竞买的有关资料，经审核批准成为竞买人，交纳保证金，领取竞买号牌;(4)在约定的时间、地点并按程序公开拍卖。步骤包括：主持人介绍拍卖地块位置、面积、用途、规划要求及其他有关事项;公布拍卖起叫价;竞买人按规定的方式竞相应价或加价，其最后应出最高价(或加价)者即为竞得人;签订《拍卖成交确认书》;竞得人在拍卖成交之日起15日内与土地管理部门签订土地出让合同并交付相当于地价总额10%的定金;竞得人按规定期限付清地价款后，依法办理土地登记，领取土地使用证书。

本案中，拍卖万亩山地虽经平谷区良子庄村民代表大会一致同意，且提前公开拍卖公告，并对竞买人进行了审核批准，符合《中华人民共和国土地管理法实施条例》的拍卖前置程序的规定，但根据《拍卖法》第四十一条的规定，“委托人委托拍卖物品或者财产权利，应当提供身份证明和拍卖人要求提供的拍卖标的的所有权证明或者依法可以处分拍卖标的的证明及其他资料。”本案中拍卖公司在未办理“两证”的情况下进行拍卖，拍卖土地处于无证状态，属于拍卖标的权属有暇疵。一旦拍卖过程中，竞拍人最终获得土地使用权，但“两证”却由于其他原因而没有办理下来，则拍卖公司须如数退还买受方交的保证金。可见，“先拍后证”的方式使竞拍人的权利存在一定的风险