划拨土地转让的条件有哪些

划拨土地转让的条件有哪些

一、划拨土地使用权转让的条件：

划拨土地使用权的转让是指划拨土地使用权再转移的行为，包括出售、交换、赠与等。转让的实质是土地使用权受让人在法定条件下将自己取得的剩余期限的土地使用权有偿转让给再受让人。转让过程中，土地使用权的占有、使用、收益和有限处分权利全部转移给新的权利人，但转让并不影响国家对土地的所有权。

根据规定，依照行政划拨方式取得的土地使用权一般不得转让。但在经过市、县人民政府土地管理部门批准的情况下，并符合以下条件的，可以进行转让：

1. 土地使用者是公司、企业、其他经济组织和个人；
2. 土地使用者拥有国有土地使用权；
3. 土地使用者对土地上的建筑物、其他附着物拥有合法的产权；
4. 土地使用者根据《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》的规定，与当地市、县人民政府签订土地使用权出让合同，并补交土地使用权出让金，或者以转让划拨土地使用权所获收益抵交土地使用权出让金。

二、划拨土地使用权转让的特点：

(一)行政干预性强

由于划拨土地使用权与国家的产业政策密切相关，因此其转让须经土地行政主管部门审查并经有批准权的人民政府审批后方可有效。审查内容包括转让双方情况、转让协议合法性、转让后用途和土地使用权类型是否符合规划和国家供地政策、土地权属是否清楚等。审查的目的是保护国有土地收益不流失，防止划拨土地使用权流入市场对国有土地市场造成不必要的冲击。

在划拨土地使用权转让中，行政管理机关虽然不是一方当事人，但其作用十分重要。它不仅仅限于办理土地使用权变更登记手续，还需要进行前期审查。只有经过行政管理机关的许可，划拨土地使用权转让行为才能发生。

(二)不对称性

由于划拨土地使用权是一种特殊的土地使用权，其转让在市场中也受到不定期的条件限制。划拨土地使用权很少以整体的方式进行流转，只有当两个主体同时符合使用划拨条件时，划拨土地使用权转移才能完整地进行。

在大多数情况下，受让方不符合使用划拨土地的条件，因此在转让过程中需要办理相关手续，将划拨土地使用权变为出让土地使用权或上缴划拨土地的收益金。

(三)有偿性

根据国土资源部于2008年发布的通知，企业国有划拨土地使用权被承认为一种财产权，为其流转提供了可靠的内部动力。长期使用土地的国有划拨土地使用权人不可能对土地没有投入，而且在取得划拨土地时也并非无偿，还需要支付补偿、安置等相关费用。

《中华人民共和国城市房地产管理法》第23条规定：“土地使用权划拨是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将土地交付给其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用。”