商品房定金的退还问题

一、定金的分类和退还规定

根据最高法院担保法的司法解释，购房定金可以分为两种情况：签订正式购房合同之前的定金和商品房买卖合同中约定的定金。

1. 签订正式购房合同之前的定金（立约定金）：这是指为保证订立正式合同而交付的定金。如果因一方原因导致没有签订正式的商品房买卖合同，应当适用定金罚则。购房者交了定金但不想买房，开发商可以不退定金。如果开发商收了定金但不卖房，要双倍赔偿定金。但如果因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，购房者可以要求退还定金。

2. 商品房买卖合同中约定的定金：正式的购房合同中约定的定金一般分为解约定金和违约定金。如果合同约定的是解约定金，在适用定金罚则后，不得再要求强制履行合同，但当合同解除损失大于定金赔偿额还可要求对方承担损害赔偿责任。如果合同约定的是违约定金，在适用定金罚则后，可以选择要求继续履行合同或者选择解除合同，并当合同解除损失大于定金赔偿额还可要求对方承担损害赔偿责任。

二、交付购房定金时的注意事项

在购房者选择心仪的房子后，通常需要签订一份认购书，并交付一笔钱作为定金或认购金。需要注意的是，认购金和定金在法律上是有区别的。认购金是一种临时认购协议，不是法律规定的必须过程，而是房地产交易领域的一种习惯做法。认购金通常是在购房者与发展商就房屋买卖的意向初步达成协议后签订的，如果买方决定不购买，卖方应将认购金退还。定金则是一种合同履行的担保，如果购房者交了定金之后改变主意决定不买，发展商有权以购房者违约为由不退定金；如果发展商将房屋卖给他人，应当向购房者双倍返还定金。

为了避免丧失认购金或定金，购房者在签订认购书时应慎重考虑，并在认购书中书面约定，如果购房者决定放弃认购的房屋，发展商应当将定金或认购金退还。