背景

自2021年1月1日起，《民法典》正式生效，取代了之前的《担保法》，相关司法解释也随之失效。

房产抵债的问题

在欠债无法偿还的情况下，债务人可以通过以房产抵债的方式来偿还债务。然而，债权人与债务人签订的以房抵债协议并不能有效保护债权人的合法权益，反而会给债权人进一步维护合法权益造成法律障碍。

房产抵债与房屋买卖的区别

尽管以房抵债与房屋买卖都涉及到房产的所有权转移，但二者在法律地位上存在明显差异。以物抵债的受让人仅享有未来据实抵债的普通债权请求权，无法满足法定物权变动要求，因此无法直接获得房产的所有权。相比之下，房屋买卖合同中的买受人具有不可比拟的法律优势。如果将以物抵债协议转化为房屋买卖合同，将债权人转化为买受人，债权人的合法权益才能够得到更为充分的保护。

债权转让与房产买卖

在债权人向债务人提供借款的情况下，债务人将房产出售给第三人（买受人），债权人实际控制买受人。债权人因借贷关系对债务人享有债权；第三人买受人与债务人（房屋产权人）签订房产买卖协议，买受人因房产买卖合同的原因对债务人负有付款的义务。当借贷合同到期后，债务人无法按时偿还本息时，债权人将债权转让给买受人，买受人获得了因借贷而形成的债权，并负有支付房款的义务。因此，第三人买受人完全可以通过抵销权的方式履行房产买卖合同中的付款义务。通过以上交易，买受人与债务人（房屋产权人）首先签订了房产买卖合同，然后买受人以债务抵销的方式履行了支付房款的义务。根据我国目前的司法体系，买受人依法可以取得房产的所有权。在整个过程中，债权人或第三人无需征得债务人（房屋产权人）的同意，完全可以单方意志完成整个交易过程。债权人向第三人买受人转让债权不需要债务人的同意，只需通知即可。买受人取得债权人对债务人的债权后，抵消其对债务人支付房款义务，同样无需债务人的同意，只要该抵消通知到达债务人即可生效。