土地使用权的补偿方式及相关规定

一、土地使用权的补偿内容

土地使用权的补偿内容包括两个方面：一是支付余期土地使用权补偿费，二是通过用其他土地使用权进行交换。当国家提前收回土地使用权时，应根据土地使用者使用土地的实际年限和开发土地的实际情况给予相应的补偿。由于国家提前终止土地使用权出让合同并收回土地使用权，必然会给土地使用者造成损失，因此国家需要提供相应的补偿。

二、土地使用权的补偿评估标准

土地使用权的补偿金额是通过不同的法定依据由专业的评估机构对被拆迁房屋进行专业的估价，生成有据可循的补偿金额。以下介绍三种法定评估依据：

1. 市场评估价

市场评估价是指被拆迁房屋的房地产市场价格，由符合规定的专业估价机构根据估价目的、估价原则、估价程序、适宜的估价方法，并在综合分析影响房地产价格因素的基础上，对房地产在估价时点的客观合理价格或价值进行估算和判定。

2. 商品房交易均价

商品房交易均价是指同区域同类型普通住宅商品房交易平均价格，由相关部门每季度定期汇总测定并公布。

3. 重置价

重置价是指由估价机构采用估价时点的建筑材料和建筑技术，按估价时点的价格水平，判定出重新建造与估价对象具有同等功能效用的全新状态的建筑物的正常价格。

上述三种价格都是拆迁补偿的法定依据，但在不同情形下分别适用。

三、土地使用权的资产评估内容

土地使用权的资产评估包括以下方面：

1. 提供相关证明文件

提供土地使用权证、房地产证、土地平面位置图以及与无形资产出资有关的转让合同、交接证明等。

2. 填写无形资产出资验证清单

填写无形资产出资验证清单，包括名称、有效状况、作价等内容，符合合同、协议、章程要求，由企业签名或验收签章，并在清单上签名。

3. 办理无形资产过户手续

无形资产应办理过户手续，包括知识产权办理产权转让登记手续、非专利技术签定技术转让合同、土地使用权办理变更土地登记手续。若在验资时尚未办妥，需填写出资财产移交表，由拟设立企业及其出资者签署，并承诺在规定期限内办妥有关财产权转移手续；交付方式、交付地点应与合同、协议、章程相符，由全体股东签字盖章。

4. 提供评估报告和确认文件

提供资产评估机构出具的评估报告，包括评估目的、评估范围与对象、评估基准日、评估假设等有关限定条件满足验资要求的评估报告，以及出资各方对评估资产价值的确认文件。

5. 无形资产出资上限

一般情况下，无形资产出资最高可达企业注册资本的70%。

6. 划拨土地使用权出资的特殊要求

若以划拨土地使用权出资，需提供经市、县人民政府土地管理部门办理的土地使用权出让手续。

当提前收回土地使用权时，出让方应根据土地使用权的余期、土地的用途、土地使用者对土地进行投资开发的情况，出让时的地价和收回时的地价等因素，与土地使用者协商确定补偿费。补偿费的标准依土地使用者的损失情况而定，一般包括土地使用者的直接损失和间接损失。