旧城改造、城中村拆迁的四大补偿原则

一、按城市房屋补偿标准补偿城中村房屋

近年来，随着棚改的推进，老城旧改和城中村拆迁力度大增，产生了大量的拆迁户。然而，在老房换新房或货币的过程中，一些人赚得盆满钵满，而另一些人却陷入生活水平下降的困境。这是为什么呢？我认为这可能与被征收人对旧城改造和城中村拆迁补偿的法律知识不熟悉，以及地方违法征收问题有很大关系。今天，拆迁律师将从法律角度结合拆迁实践，为大家普及旧城改造和城中村拆迁必须遵守的四大补偿原则。这些原则对您非常重要，请务必仔细阅读。

一、城中村房屋应按照城市房屋补偿标准进行补偿

我曾接到很多关于城中村拆迁的咨询。有一位当事人反映，他们所在的农村早已被高楼大厦包围，位于城市市区，但在拆迁时却只能按照普通农村房屋补偿，每平方米只有2000元，而周边房价早已达到7000-8000元每平方米。这样的补偿让拆迁户无法在周边城区购买房屋，导致拆迁后的生活水平明显下降。这显然是不合理的。根据《最高人民法院关于审理涉及农村集体土地行政案件若干问题的规定》，征收农村集体土地时，如果房屋所在地已纳入城市规划区，土地权利人要求按照国有土地上房屋征收补偿标准执行，人民法院一般会支持。因此，城中村拆迁应按照国有土地上房屋的拆迁补偿标准进行计算。

二、不能一刀切认定无证房为违建

由于城中村和老城区本身存在历史悠久的问题，许多老旧房屋没有房屋证书，这既有历史原因，也与管理不善、登记不及时有关。因此，对于城中村和旧改中出现的无证房屋，不能一概而论地认定为违建。应在尊重历史和事实的基础上，依法合理进行补偿。一些地方存在口头“认定违建”，以此推动拆迁的现象，被征收人必须小心。从认定违建到催告、拆除，需要按照完整的法律程序进行。我们在其中拥有陈述、申辩、复议和诉讼的权利，以争取自己的补偿权益。拆迁并不是他们说拆就能拆的。

三、不得降低被征收人原有生活水平

拆迁的目的是为了提升城市形象和改善服务功能，提高老百姓的生活和住房水平，是以公共利益为基础的。因此，法律规定，征收不得降低被征收人原有的生活水平。根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》的规定，房屋征收补偿主要包括四个方面，每一项都必不可少：一是被征收房屋价值的补偿（参考周边同类房屋的市场价值），二是因征收房屋而产生的搬迁和临时安置的补偿，三是因征收房屋而造成的停产停业损失的补偿，四是由市、县级人民政府制定的补助和奖励。这四个方面的补偿加在一起，应充分保障被征收人的生活水平不降低，并略有改善。那些拥有合法房屋，却在旧改中越拆越穷的人，基本上都是违背了这一补偿原则。

四、被征收人有权自主选择补偿方式

《国有土地上房屋征收与补偿条例》明确规定，被征收人可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换。也就是说，是要房还是要钱，应由拆迁户自己决定。当然，实践中也发现，一些地方在提供补偿方式时做了手脚，为了减少库存，故意将产权调换设置得相对合理，而将货币补偿标准设置得过低；而在想引导被征收人选择货币补偿时，又故意将产权调换设置得不合理，安置地点非常偏远。这都是违法和不合理的。根据法律规定，货币补偿应参考评估时点周边同类房屋的市场价值，因此，不能故意设置过低的补偿标准。同时，法律还规定，因旧城区改建，被征收人选择房屋产权调换的，应提供改建地段或就近地段的房屋。因此，拆迁后安置地点明显过于偏远是不合理的。拆迁律师即明提醒被征收人：拆迁改造的理由或许各种各样，但征收补偿安置的原则必须符合上述四个原则。当遭遇不合法和不合理的房屋拆迁时，应及时采取法律手段，维护自己的合法权益。