土地出让协议有什么注意事项
点击数：15 更新时间：2024-01-17
国有土地使用权转让应当签订转让书面合同，明确双方的权利义务。土地使用权转让时，土地使用权出让合同和登记文件中所载明的权利、义务随之转移。
1、在签订转让合同之前，应对转让方的转让主体资格进行核实。转让方必须是国有土地使用证上载明的土地使用者。如果土地使用者是国有或集体单位，应提交有资产处分权的机构出具的同意转让的证明。
2、转让方也应认真审查受让方的资信能力，包括银行资金证明、有无重大债务纠纷等，以免造成土地使用权转让后资金无法收回的风险。
在转让前，应对土地转让价格进行评估。因为如果土地使用权转让价格明显低于市场价格，市、县人民政府有优先购买权。当土地使用权转让的市场价格不合理上涨时，市、县人民政府可以采取必要的措施。特别是如果转让方是国有单位，国有土地及相关资产必须经过法定估价机构估价，并经国土部门确认。
1、受让方必须关注拟转让的国有土地使用权是否存在瑕疵问题。在签订转让合同之前，必须向国土部门、房地产主管部门进行调查，核实有无抵押或被采取司法限制的情况。
2、考虑到土地权属及相关争议不易调查，以及受让方的履约能力难以判断，应明确双方相互提供担保。
在签订转让合同时，双方应咨询有关应缴纳的税费项目、标准及数额，并明确税费负担问题。根据相关规定，税费的计算依据一般为土地成交价。如果成交价格明显低于正常市场价，则应以土地评估价作为计算依据。
1、国有土地转让往往涉及土地用途变更问题，尤其是划拨土地使用权转让。土地用途及相关条件能否变更、变更程序及费用负担应在转让合同中明确约定。
2、转让前的土地大多是工业用地、办公用地等，转让后多为商业或住宅开发用地。转让不仅需要经过规划部门变更土地用途，补缴土地出让金，还需要缴纳相关配套费用。有时即使不改变土地用途，也需要改变出让合同限定的建筑密度、容积率、绿化率等用地条件。
1、地上建筑物、其他附着物的所有人或共有人享有该建筑物、附着物使用范围内的土地使用权。当土地使用者转让地上建筑物、其他附着物所有权时，其使用范围内的土地使用权随之转让，但作为动产转让的地上建筑物、其他附着物除外。
2、国有土地使用权转让的效力及于地上建筑物，无约定的情况下，推定包含。国有出让土地未达到规定开发程度不得转让，划拨国有土地无地上建筑物不得转让。
3、土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权转让时，应按规定办理过户登记。如果土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权分割转让，应经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，并按规定办理过户登记。
由于国有土地使用权转让需要经过合同签订、国土部门审批、补办相关手续、登记办证等多个环节，有时还涉及抵押权解除等程序，因此转让费的支付应采用分期付款方式。即根据转让程序设定付款期限与金额，体现相互制约与督促作用，以降低双方交易风险。
国有土地使用权设定抵押后，并非不能转让。可以通过与抵押权人协商，以其他担保方式置换或以转让费支付借款的方式解除抵押，实现转让目的。