土地出让金管理办法实施细则

一、不同方式的国有土地使用权出让

目前，我国国有土地使用权出让的方式有四种：协议、招标、拍卖、挂牌。其中，招标和拍卖、挂牌具有公开性、竞争性，一般不存在低价出让国有土地使用权的现象。而协议出让由于没有引入竞争机制，土地使用权的确定以及土地出让金的确定存在主观因素。非法低价（包括无偿）出让主要发生在以协议方式出让土地的行为上，因此，规范协议出让最低价标准至关重要。

二、协议出让最低价的确定问题

根据以上规定，协议出让国有土地使用权的土地出让金不得低于协议出让最低价，而协议出让最低价是衡量是否低价出让国有土地使用权的标准。然而，在实际工作中，由于出让土地类型、目的，取得土地利用状况等的差异，依靠以上原则确定的协议出让最低价标准来衡量是否低价出让国有土地已远远不够。因此，需要制定更具体的标准来确定协议出让最低价，以解决不同情况下的地价差异问题。

三、确定协议出让最低价的具体方法

首先，仅按不同用途基准地价的一定比例确定的协议出让最低价标准，无法满足不同土地情况出让地价的需要，难于操作，致使有些地方公布的协议出让最低价标准形同虚设。其次，具体出让地块地价内涵往往与协议出让最低价地价内涵不一致，二者不具有可比性，若以此确定协议出让土地出让金，既有可能导致国有土地资产流失，也往往会出现侵犯原土地使用者权益的情况。再次，根据国土资源部的相关通知，划拨土地使用权价格可作为企业权益计入企业资产，划拨土地需转为有偿使用土地的，按出让土地使用权价格与划拨土地使用权价格差额部分核算出让金，这已不适用于按上述文件规定确定的协议出让最低价标准。因此，确定协议出让最低价的方法应该针对具体出让土地类型及地价内涵进行分类制定标准。对于新增建设用地采用协议方式出让的，应考虑土地形式（生地、毛地或熟地）以及土地增值费、土地补偿费等因素来确定协议出让地价。对于商业、住宅用地，应以基准地价为准，并扣除相应的土地取得费、开发费等。对于企业改制涉及的划拨土地使用权，不能简单地按照标定地价的40%确定协议出让最低价，而应根据具体情况核算出让金。

四、结论

为了规范土地出让行为，避免低价出让国有土地使用权的现象，需要制定更具体的协议出让最低价标准。这些标准应根据具体情况来确定，包括土地类型、地价内涵等因素。只有这样，才能确保土地出让金的合理确定，保护土地使用者的权益，避免国有土地资产流失。