什么是模拟拆迁

模拟拆迁的概念和特点

什么是模拟拆迁

模拟拆迁是指在旧城改造过程中，政府在确定拆迁区块之前，通过了解居民的意愿来决定拆迁行动。如果绝大多数居民表示愿意拆迁，当地居民会通过居委会联名向政府提交改造申请。政府将该地块视为拆迁地块，并对原有旧房进行预评估，明确告知居民拟安置房屋地块的价值、位置、面积和社区情况。居民可以决定是否拆迁，并签订模拟拆迁协议。只有当模拟拆迁协议的签订比例达到90%以上或100%时，政府才会发布正式的征收公告。如果在一定期限内，政府未发布正式的征收公告，则模拟拆迁协议自动失效。

模拟拆迁的特点

1、模拟拆迁主要在国有土地上的棚户区改造中进行。

2、模拟拆迁有生效条件和退出机制。如果同意改造的户数未达到改造范围内总户数的90%-100%，房屋征收部门应当终止模拟拆迁。

3、模拟拆迁作为房屋征收的重要环节，征收决定在作出之前，就开始进行征收要件工作，与法律上规定的程序顺序相反。

4、在模拟拆迁中，当所有的模拟程序达到征收要件时，征收主体才会依法作出征收决定。

模拟拆迁中的陷阱

模拟拆迁的不透明性

模拟拆迁的过程不会对所有人公布，居民的意愿并不会公示。因此，一些居民可能不了解实际情况，在补偿协议上草率签字。剩下的人可能感到紧迫，也会匆忙签字。因此，从根据意愿签字到被逼签字，很大程度上取决于当地有关部门的意愿。

签字主体的适格问题

在模拟拆迁中，签字的主体往往是投资方，而不是行政部门。因此，在后期实质拆迁阶段，模拟拆迁协议往往不具备法律效力。如果拆迁方不承认相关协议的效力，被拆迁户可能陷入被动。

模拟拆迁过程中的实际强制拆除

在实践中，模拟拆迁过程中已经开始实际强制拆除，只要签署了模拟协议，就等同于实际征收。所谓的模拟搬迁和征收的有机结合是一句空话。

模拟拆迁中信息不对称

在实践中，征收部门或确定的项目主体出于利益考虑，并不会真正告知拆迁户签订的协议是模拟的。往往协议签订后，正式的征收决定时间间隔较长，导致征收评估结果与初次评估结果出现重大差异。被征收人无法接受按初次评估结果作为补偿条件，矛盾再次爆发。