国有企业土地怎么转让

国有企业土地的转让程序与要点

一、转让合同的形式

国有土地使用权的转让必须以书面合同形式进行，明确双方权利和义务。转让时，转让合同和登记文件中所载明的权利和义务将随之转移。

二、国有土地的权属调查和资信能力调查

1、在签订转让合同之前，必须核实转让方的转让主体资格。转让方必须是国有土地使用证上载明的土地使用者。如果土地使用者是国有或集体单位，还需要提交有资产处分权的机构出具的同意转让的证明。

2、转让方也需要仔细审查受让方的资信能力，包括银行资金证明、是否存在重大债务纠纷等，以免导致土地使用权转让后无法收回资金。

三、转让价格评估事宜

在转让前，应对土地转让价格进行评估。如果土地使用权转让价格明显低于市场价格，市、县人民政府有优先购买权。当土地使用权转让的市场价格不合理上涨时，市、县人民政府可以采取必要的措施。特别是当转让方为国有单位时，国有土地及相关资产必须经过法定估价机构估价，并得到国土部门的确认。

四、国有土地使用权转让的担保

1、受让方必须关注拟转让的国有土地使用权是否存在瑕疵问题。在签订转让合同之前，必须向国土部门和房地产主管部门进行调查，核实是否存在抵押或司法限制。

2、鉴于土地权属及相关争议的调查不易，加之受让方的履约能力难以判断，双方应明确相互提供担保。

五、有关税费

在签订转让合同时，双方应就应缴纳的税费项目、标准和数额进行咨询，并明确税费负担问题。根据相关规定，税费的计算依据通常是土地成交价。如果成交价格明显低于正常市场价，应以土地评估价作为计算依据。

六、土地用途及相关用地条件的变更

1、国有土地转让通常涉及土地用途的变更问题，尤其在划拨土地使用权转让时更为突出。土地用途及相关条件的变更、变更程序和费用负担应在转让合同中明确约定。

2、转让前的土地大多是工业用地、办公用地等，转让后多用于商业或住宅开发，因此需要经过规划部门的土地用途变更审批，并支付相关的土地出让金和配套费用。有些情况下，虽然不改变土地用途，但需要调整出让合同中规定的建筑密度、容积率、绿化率等用地条件。

七、土地使用权转让时地上建筑物、其他附着物所有权归属问题

1、地上建筑物和其他附着物的所有人或共有人享有该建筑物或附着物使用范围内的土地使用权。当土地使用者转让地上建筑物或其他附着物的所有权时，使用范围内的土地使用权也随之转让，但作为动产转让的地上建筑物或其他附着物除外。

2、国有土地使用权转让的效力适用于地上建筑物，如果没有约定，将被推定包含。国有出让土地未达到规定的开发程度时，不得转让；划拨的国有土地如果没有地上建筑物，也不得转让。

八、权属变更程序与支付转让价款问题

由于国有土地使用权转让涉及合同签订、国土部门审批、办理相关手续、登记办证等多个环节，有时还涉及抵押权解除等程序，因此支付转让费应采用分期付款方式。即根据转让程序设定付款期限和金额，体现相互制约和督促作用，以降低双方交易风险。

九、国有土地使用权设定抵押后的转让问题

国有土地使用权设定抵押后并不意味着不能转让。可以通过与抵押权人协商，采用其他担保方式置换或以转让费支付借款的方式解除抵押，以实现转让目的。

总之，以协议转让的形式取得国有土地的合法使用权是不可能的。但可以通过购买其股权等其他方式来控制其经营权，并采取并购等方法将其纳入。