物业服务合同纠纷判决书

物业服务合同纠纷判决书

原告汕头市X公司，住所地汕头市X区X路X号X花园X幢X房。

法定代表人林某。

委托代理人郗某，广东X律师事务所律师。

被告马某,女,汉族,X年X月X日出生,住汕头市X区X街道X路X号X园X栋X房,公民身份号码XXX。

委托代理人陈某、庄某，广东X律师事务所律师。

原告汕头市X公司诉被告马某物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人郗某,被告的委托代理人陈某、庄某到庭参加诉讼，本案现已审理终结。

原告诉称：被告是黄河路3号**雅园7栋1704房的业主，原告是合法注册的经营物业管理的专业公司，原告为被告居住的**雅园住宅小区提供物业管理服务。被告于2009年10月28日与开发商汕头市**房地产开发有限公司签订《房(铺)交接书》，业主确认收到该单位钥匙具备入伙条件。开发商**房地产开发有限公司在售房前已选聘原告为该楼盘提供前期物业管理服务，双方签订有《前期物业服务合同》。2009年10月28日汕头市**房地产开发有限公司与原告、被告签订了《汕头市前期物业管理服务协议》，并向业主提供《前期物业服务合同》。开发商、原告、被告三方均认可该物业管理服务协议，原、被告愿意受协议约定内容约束并享有相应的权利及承担相应的义务。

被告接房后，开始有交纳物业管理费，最后一次交纳是在2010年3月15日，交纳了2010年2月-4月的管理费。自2010年4月以后，至今没有交物业管理费，至今拖欠物业管理费共6136元。根据《前期物业合同》第三十一条关于违约金的约定，拖欠物业管理费违约金合计25,954.83元，上述两项合计32,090.83元。

诉讼请求：一、判令被告付还拖欠物业管理费6136元，及自2010年4月至实际付还日的违约金，暂计至起诉日25,954.83元，应计至实际付还日;二、判决被告付还原告催收物业管理费的合理支出，即律师费3000元;三、本案的诉讼费用由被告负担。

原告提交了以下证据：

1.原告营业执照、组织机构代码证、法定代表人身份证明，证明原告主体资格;

2.被告人口信息，证明被告主体资格;

3.物业服务合同、服务协议，证明原、被告合同关系;

4.房铺交接书，证明被告已交房;

5.收费许可证、收费公告，证明原告收费标准;

6.收款收据，证明被告最后一期交费情况;

7.催收资料、违约表，证明原告向被告催收物业管理费的情况。

被告辩称：

一、原告未提供约定的物业服务内容和质量标准，其行为构成违约，无权要求被告支付物业费。按照法律规定，物业服务收费是指物业管理企业接受业主的委托，按照物业管理服务合同的约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序，向业主所收取的费用。被告认为，依法依规提供优质物业管理服务是物业管理企业收取物业费的前提和条件，也是其法定和合同约定的义务。在该房屋交付使用后，被告随即发现小区管理松散存在安全隐患，原告提供的服务不符合合同约定，就此曾多次与原告建议均未果。2011月7月4日，**雅园全体业主还曾向原告送达《致**雅园物业管理处意见书》，指出小区物业管理存在的问题并提出意见，管理处签收后未见丝毫改善。原告未依照合同提供约定的服务内容和质量标准，履行合同不符合合同约定，其行为构成违约，无权要求支付物业服务费。

二、原告无权要求支付高额违约金。原告未按照合同约定提供相应的物业服务，且多次建议后始终不加改善，原告的行为已经构成了违约，被告拒付管理费的根本原因在于原告，故原告更无权要求被告支付高额违约金。

三、原告要求支付律师费的诉讼请求没有事实和法律依据。本案属于物业服务合同纠纷，其律师费不属于法律规定的可以由败诉方承担合理支出的案件类型，被告也从未与原告就诉讼律师费的承担进行过约定，因此原告的诉讼请求没有法律依据和约定依据。

被告提交了以下证据：

1.照片4张，证明原告长期不组织保安巡检，保安值勤期间公然睡懒觉，纵容外来流动人员随意出入小区甚至夜晚露宿小区楼梯间;

2.照片4张，证明原告没有履行检查消防设备的义务，小区电梯保养期满也不安排安全检验，安全存在隐患;

3.照片9张，证明公共卫生状况差，保洁长期不清理(放纵外来人口进入小区随地张贴小广告发现后不清理、游泳池惊现老鼠但半个月不清理，小区公共通道堆积垃圾，长达一周不清理，占据通道作为垃圾堆放点);

4.照片4张，证明对在小区大门二楼楼台违反规划私搭乱建行为及个别业主将门前共有草丛铲除占据通道等现象视而不见;

5.照片4张及意见书一份，证明针对小区管理服务存在的众多问题，多名业主联名向原告送达《致**雅园物业管理处意见书》，表达希望原告改善管理的意愿，提出建议要求原告改善，但是原告不予理会始终不改正;

6.诉求与理由，证明小区多位业主证实原告对小区物业管理存在众多问题，没有达到合同约定的服务质量标准。

经开庭质证，被告对原告提交的证据1中的营业执照有异议，营业执照的注册资本有80万，达不到二级收费的标准;对证据2无异议;对证据3中的物业服务合同有异议，该合同是房地产公司与物业公司签订的，与我方无关，合同的第31条关于违约金过分高，加重业主的责任;对服务协议真实性无异议，对证明内容有异议;对交接书真实性无异议;对收费许可有异议，该证据是许可证附件的复印件，根据原告的注册资本，达不到二级收费的标准;对收款收据真实性无异议，但原告拒绝开具发票，是导致纠纷的原因;对联系函的真实性有异议，对催收书真实性无异议，但不是本案欠费的原因;对证据8有异议，该证据超过举证期限，也与本案无关。原告对被告提交的证据有异议，证据1中保安睡觉是休息时间，与不交物业费没有关系;证据2中消防检验不存在问题，没有安全隐患，被告有及时检验，证据3中拍摄照片是储存的房间，不是卫生状况差;证据4是否属于违章建筑，没有有关部门对违章建筑的认定，即使有关业主乱搭建，与物业没有关系，物业公司没有管理权，与被告不交物业费没有关系;证据5有异议，对真实性不认可，90%的业主没有意见，有按期缴纳物业管理费，对被告不交管理费，与证据没有关联性;对证据6有异议，公司已经采用门禁，没有卡的业主是进不了小区的，跟不交物业费没有关联性，对业主签名的真实性有异议，签名的业主已交物业费。

原告在本院限定的时间内提交广东省经营服务性收费许可证、物业服务企业资质证书。

经质证，被告认为：第一，原告作为物业管理企业，按照举证责任，在起诉时应提供证明服务的资质及收费许可，原告提交的两份证据已超过举证期限;第二，对资质证书有异议，发证的日期是在起诉之后，争议期间是否有资质，无法证明;对许可证有异议，许可证的期限已超过有效期，在有效期之后是否有资格收费，收费的级别是否有变更，无法证明。该两份证据，无法证明原告可以依照本案的计算依据向被告收取物业管理费。

本院确认原告、被告提交的证据可作为本案认定事实的依据。

本院查明：被告是汕头市黄河路**雅园7栋1704房的业主，被告于2009年10月28日与**雅园住宅小区的开发商汕头市**房地产开发有限公司办理交房手续;原告为被告居住的**雅园住宅小区提供物业管理服务。

2009年10月28日，原、被告与汕头市**房地产开发有限公司签订《汕头市前期物业管理服务协议》，约定：汕头市**房地产开发有限公司选聘原告为**雅园提供前期物业管理服务，并就有关事宜与原告签订了《前期物业服务合同》;原、被告与汕头市**房地产开发有限公司三方在本协议签字视为三方均认可该《前期物业服务合同》并愿意受合同约定内容的约束，享有相应的权利并承担相应的义务。

《前期物业服务合同》约定：原告为**雅园提供物业管理服务，物业服务费0.55元∕月∕平方米;物业服务费用按月交纳，业主应在每月5日前履行交纳义务;业主未能按时足额交纳物业服务费用的，应按逾期每天1%的标准向原告支付违约金。

被告已向原告支付了自2009年11月至2010年4月，每月243元的物业管理费，自2010年5月起未交纳物业管理费。

原告提交的证据《广东省经营服务性收费许可证附件》中载明：收费项目，住宅物业服务费(二级);计费单位，元∕月∕平方;收费标准，0.55;批准文号，汕价[2004]236号。落款时间为2008年9月2日，盖章单位为汕头市物价局。

原告在诉讼期间向本院提交《广东省经营服务性收费许可证》一份，该许可证落款时间为2008年9月2日，内容为：“汕头市**物业管理有限公司(**雅园)：根据《广东省经营服务性收费管理规定》，经审核准许收取物业服务收费，特发此证。发证机关汕头市物价局”。

另查：原告的诉讼请求中请求被告付还拖欠的物业管理费为6136元，原告提交的证据《**雅园7栋1704房管理费欠费违约金表》中的物业管理费自2010年5月计至2012年6月，共6318元。

诉讼期间，被告向本院表示：本案的违约金过高，如果法院认为被告应当承担违约金，请求法院对违约金予以减少。

经本院主持调解，双方当事人均无法达成一致的调解意见。

本院认为：原告是取得物业服务资质的物业服务公司，《汕头市前期物业管理服务协议》内容不违反法律规定，应认定合法有效，对**雅园住宅小区全体业主均有约束力。被告没有按期交纳物业管理费，已构成违约，应承担相应的违约责任，付还原告物业管理费及违约金。关于原告要求被告付还拖欠的物业管理费6136元的诉讼请求，原告的物业收费项目、收费标准均经汕头市物价局核定许可收费，没有超出《前期物业服务合同》的约定，原告提交的证据充分，可予以支持;对于原告没有提出诉讼请求的部分物业管理费，本院不予审理，原告可另行主张权利。被告提出原告收费高于标准的抗辩理由，依据不足，不予采纳。

关于原告要求被告付还自2010年4月至实际付还日的违约金的诉讼请求，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条关于“约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以减少”的规定，本案原告要求被告付还的违约金过分高于拖欠的物业管理费，被告请求法院对违约金予以减少的请求，理由充分，可予以支持。被告应付的违约金即迟延支付物业管理费造成的损失，应以原告要求被告付还的物业管理费总额为基数，参照中国人民银行规定的同期金融机构人民币逾期贷款罚息利率计算的利息为宜。

关于原告要求被告付给律师费的诉讼请求，缺乏法律依据，不予支持。

综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第一百一十四条第二款、《物业管理条例》第七条第五项的规定，判决如下：

一、被告马*金应于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告汕头市**物业管理有限公司支付拖欠的物业管理费6136元。

二、被告马*金应于本判决发生法律效力之日起十日内，按中国人民银行规定的同期金融机构人民币逾期贷款罚息利率向原告汕头市**物业管理有限公司支付物业管理费6136元自2010年5月1日起至本院确定的还款之日止的利息。

三、驳回原告汕头市**物业管理有限公司的其他诉讼请求。

被告未在上述期限内履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费680元，由原告负担500元，被告负担180元。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本一式五份，上诉于广东省汕头市中级人民法院。

审判长

审判员

人民陪审员

二○一二年十一月十二日

书记员