集体土地租赁合同被判无效怎么办
点击数：13 更新时间：2023-10-18
甲葡萄园艺场拥有依法拥有集体所有的土地使用权，用途为各类果树苗木。2004年1月1日，甲葡萄园艺场与乙化工厂签订协议将土地租给乙化工厂使用，租期为十年，每年租金7000元。乙化工厂在租期内支付了14000元的租金，但之后一直拖欠租金。乙化工厂诉至法院，请求确认双方签订的租用协议无效，并要求甲葡萄园艺场返还已交付的租金。
原告认为，甲葡萄园艺场与乙化工厂签订的协议违反了《土地管理法》关于土地用途的规定，属于违法行为。根据合同法第58条规定，应宣告合同自始无效。原告已返还土地，被告应返还已取得的财产。
被告辩称，签订合同是双方自愿一致的行为，甲葡萄园艺场已将土地实际交付给原告使用，原告签订协议是过错行为，不同意退还租金。
法院判决双方签订的协议无效，并驳回原告的其他诉讼请求。
笔者支持法院的判决，具体理由如下：
一、合同无效设立的宗旨
合同无效制度的目的是防止无效合同的履行给国家、社会和第三人利益带来损失，并防控危害时所引起的救济。返还财产只是救济的一种，并非惩罚性的制裁。当合同标的物性质决定了其不能返还时，不能机械地适用返还财产原则，否则将不符合维护社会秩序稳定的作用。
二、合同法对恶意行为的规定
行为人不得从自身的恶意行为中获利。当事人明知自己签订无效合同，在履行过程中发现对己不利的客观情况，应主动申请法院确认合同无效，并要求返还财产。如果支持返还已交付的租金，则满足了不法分子的请求，不仅有损交易公平、诚信原则，还扰乱市场交易秩序，不利于交易安全。原告要求返还已交付的租金无法得到法律依据，如支持亦违反法律精神。
三、合同无效财产的返还
土地租赁合同具有连续性给付特征，已履行部分具有不可消灭的性质，不能简单地“各自返还”和“恢复原状”。合同确认无效后，已交付的租金无法返还，否则将导致承租人无代价地获得对租赁物使用的不公平结果。出租人应保留已获得的租金，承租人应返还租赁物而无权要求返还租金，以平衡当事人的利益关系。
四、违法合同无效处理与合法合同解除处理的区别
无效合同应恢复到违法前的状态，返还财产是最低限度的保护形式，而不是惩罚性的制裁。合同解除的处理方法根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或采取其他补救措施。本案是违法合同无效，不能依据合同解除的处理办法。
五、被告违法行为的惩罚
从民事法律关系的角度看，合同无效后，未交付的租金无法取得，被告不能基于违法行为获利。从行政法律关系的角度看，可以依据《土地管理法》对被告进行行政处罚。在土管部门还未对其进行行政处罚的情况下，被告不予返还已交付的租金更符合现状要求。