农村集体土地租赁期限

国有土地长期租赁的法律规定

根据我国法律规定，国有土地的长期租赁期限由租赁合同约定，但最长租赁期限不得超过同类用途土地出让的最高年限。

非法出租集体土地使用权的法律风险

目前，我国存在大量将农民集体所有的土地使用权擅自出让、转让或出租用于非农业建设的现象。根据现行法律规定，这些行为仍然是国家严格限制的。在审判实践中，法院多认定擅自出租集体土地使用权的行为为无效行为。因此，对于签订集体土地租赁合同以取得企业经营用地的行为，需要谨慎对待并尽量避免相应的法律风险。

国家对租赁集体建设用地的限制规定

根据国家《土地管理法》的规定，对于租赁使用集体建设用地有着相当严格的限制规定，具体体现在以下规定：

第六十三条：农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。

由上可知，任何单位或个人进行建设，如果不符合规定的集体土地使用权主体资格，则必须依法申请使用国有土地。在现实中，普遍存在着土地承租者直接与集体土地所属的村委会签署土地租用协议的操作方式，这一做法并不妥当，擅自出租集体土地的行为会被法院认定为无效行为。双方当事人所签订的《土地租赁合同》等也均因违反国家法律的强制性规定而成为无效合同。

土地租赁最高期限的规定

根据《中华人民共和国农村土地承包法》和《中华人民共和国合同法》的规定：

农村集体经济组织成员承包由本集体经济组织发包的农村土地：

- 耕地的承包期为30年。

- 草地的承包期为30至50年。

- 林地的承包期为30至70年；特殊林木的林地承包期，经国务院林业行政主管部门批准可以延长。

其他一般主体订立土地使用权租赁合同：

- 租赁期限不得超过20年。

- 超过20年的部分将被视为无效。

- 租赁期满后，当事人可以续订租赁合同，但续订期限不得超过20年。