土地租赁权有哪些内容和限制

土地租赁权的内容和限制

1、土地租赁权的基本内容

土地租赁权是指土地使用权人在保留土地合法使用权的前提下，承租权人以支付租金为代价，在一定期限内对土地进行使用和收益。土地承租权人享有租用土地的占有权、使用权和收益权，但不享有土地使用权，无权行使转让或抵押等处分权。土地承租权人可以在土地使用权人同意的情况下将土地转租，但转租期限不得超过承租期限。

2、土地承租期间新增建筑物的归属

根据房屋所有权与土地使用权主体统一的原则，确定土地承租期间新增建筑物和其他附着物的所有权归属。土地使用权出租后，承租人只享有在租期内对土地的占有、使用和收益权，但并非土地使用权人。原土地使用权出让合同仍由土地使用权人继续履行，当租期届满而土地使用权期未届满时，出租人有权收回土地使用权，土地上承租人投资建造的建筑物和其他附着物自然归属于出租人。而租赁土地使用权人投资建造的地上建筑物和其他附着物，根据土地使用权与房屋所有权主体统一和“房地一致”的原则，其所有权归属于该租赁土地使用权人。需要注意这两者之间的区别。

3、土地承租期间使用权转移对承租权的影响

土地使用权人将其权利出租后，在租赁期内再次转让或抵押其权利时，仍需保护原承租人的利益，维护原租赁合同的效力。

4、承租人的优先购买权

根据《合同法》第230条的规定，确认承租人享有优先购买权。法律赋予承租人这种特权，是为了保护其权益。由于租赁合同是一种持续性合同，承租人作为出让国有土地使用权的一方，在土地上进行了一定的投资，因此需要长期使用和收益土地。为此，法律应特别保护承租人，鼓励其进行投资，实现土地资源的高效利用。

5、出租人的交付义务

根据约定，出租人应按时提供土地的占有和使用权给土地承租权人。如果出租人未能按时提供，但尚未导致土地租赁合同提前终止，出租人应承担违约责任。如果由此给土地承租权人造成损失，出租人应承担赔偿责任。

6、承租人的租金义务

承租人在取得土地使用权时需支付一定数额的租金。根据租赁合同约定的方式、数额和期限，承租人有义务按约定支付租金。如果承租人未缴纳、未足额缴纳或未按时缴纳租金，未达到法定期限且未被收回土地承租权，土地承租权人应支付违约金，承担违约责任。

7、承租人遵守土地使用权出让合同的义务

根据《划拨国有土地使用权管理暂行办法》第28条的规定，土地使用权出租后，承租人有义务遵守土地使用权出让合同规定的合理利用土地的要求，不得随意改变原有的土地用途。如果需要改变土地使用权合同规定的用途，必须征得出租人的同意，并依法经过审批，重新签订土地使用权出让合同，调整出让金，并办理相应的登记手续。