土地开发补偿费

土地开发补偿费的法律含义

土地开发补偿费是指乙方向甲方支付的对甲方进行该宗地开发建设所发生的前期费用、拆迁费用、工程费用、管理费用及资金利息等土地一级开发费用的补偿。

土地开发补偿费包括的费用

1、基础设施配套费

基础设施配套费包括通水、通路、通电、平整地面等费用。

2、公共事业建设配套费用

公共事业建设配套费用根据项目大小和用地规模的不同而有所差异。

3、小区开发配套费

小区开发配套费根据具体用地情况确定合理的标准。

在计算土地开发费过程中，首先必须准确确定土地开发程度。土地开发程度是指土地的基础设施建设和开发的状况，一般包括道路、供电、供水、通讯、排水、通气、供暖和场地是否平整等，这就是通常所说的“七通一平”。

土地开发补偿费不包括的费用

土地开发补偿费不包括毛地价、宗地范围内开发项目按规定应配套的人防工程建设、绿化工程费用、宗地内因乙方建设而需向有关部门交纳的城市基础设施配套费等费用、在组织出让宗地项目开发建设中涉及到应由乙方交纳的有关税费、宗地内的市政建设费用以及其他应由乙方支付的费用。

土地开发程序

1.开发主体

土地一级开发工作主要由政府授权或土地储备机构来完成，实施主体往往是政府授权的一级开发公司或土地整理储备机构。

2.开发程序

(1)计划编制

根据国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划、城市总体规划以及土地供应计划、土地利用年度计划和土地储备开发计划，编制土地一级开发计划。

(2)前期策划

原土地所有者或使用者在征得县(区)人民政府和镇级人民政府或上级主管部门同意后，向市级国土资源管理部门提出土地一级开发申请。市级国土资源管理部门受理申请并进行预审，委托土地储备机构编制土地一级开发实施方案。

(3)征询意见和审批

市级国土资源管理部门会同相关部门，就土地一级开发实施方案提出原则意见。同时，土地一级开发项目涉及征用土地的，土地储备机构根据计划和规划有关手续分别向所在区(县)政府提出征地申请，由区(县)政府按规定程序办理征地报批手续;涉及农转用的，向国土资源管理部门申办农转用手续;涉及房屋拆迁的，向房管部门办理房屋拆迁手续。

土地储备机构通过委托或招标的方式确定土地一级开发主体，并下达土地一级开发批复，签订土地一级开发合同。

(4)组织实施开发

土地一级开发主体进行拆迁调查、评估，并制定拆迁安置补偿方案，需经过政府主管部门审查通过。同时，进行一级土地开发的开发商要及时做出土地规划方案，以核定土地性质、使用功能、范围、规模、开发强度等技术经济指标。完成以上准备工作，就可以实施拆迁、拆除、三通一平或七通一平等工作。

(5)项目验收

土地一级开发项目完成后，由市国土资源管理部门会同相关部门根据《土地一级开发合同》、计划和规划的批准文件进行验收。验收合格的建设用地纳入政府土地储备库。