深圳土地置换规定的出台及其背景

深圳市土地资源有限，随着城市快速发展，对土地利用的需求急剧增加。同时，存在违法用地、违法建筑等问题，因此必须结合深圳的实际情况，提出相应的解决办法。《规定》作为征地补偿的主要依据，旨在妥善解决深圳市的征地历史遗留问题，保障城市发展所需的土地和空间。

土地安置的适用情形

《规定》严格限定了土地安置、土地置换的适用情形。首先，鼓励土地安置在继受单位已建成的区域落实并与城市更新统筹处理。其次，在坚持等价值补偿的基本原则下，对不同土地的安置情形进行分类处理，以妥善解决征地、收地补偿等相关问题。

土地安置的适用情形分为两类：

1. 已有相关协议、会议纪要或其他文件确定以土地安置方式解决征地补偿问题但尚未安排的；
2. 《规定》实施后，确需采取土地安置的方式解决原农村集体经济组织继受单位的征地遗留问题。

土地置换的适用情形

《规定》针对因公共利益需要或规划实施等原因收回土地使用权的情况，提出了土地置换的方式给予补偿。具体情形包括：

• 收回整宗或部分有合法产权的产业项目用地，导致该土地权利人无法在原地开发建设和生产经营，并且该项目经市、区产业主管部门评估属于深圳市鼓励发展的产业；
• 其他情况根据市规划国土部门审批并报市政府备案。

同时，《规定》对超价值置换进行了严格限制。如果由于规划原因无法选定价值相当的地块进行置换，必须选择价值较大的地块进行置换，但所选地块的价值不得超出拟置换土地价值的10%。超出等价值部分的土地应当按照市场评估价缴纳地价。

征收补偿费标准的提高

基于深圳土地资源紧张的实情，《规定》进一步完善了货币补偿的标准，适度提高了征收补偿费标准。具体而言，规定土地补偿费标准参照继受单位所在区域的工业用地基准地价的50%进行修正。同时，鼓励采取货币补偿的方式，对选择货币方式补偿的土地权利人，补偿金额按拟安置、置换土地的市场评估价值上浮20%确定。