农村集体土地入市的法律规定和交易方式

什么是集体土地入市

集体土地入市是指乡(镇)村建设用地，即乡(镇)村集体经济组织和农村个人投资或集资进行非农业建设所使用的土地。这包括乡(镇)村公益事业用地、公共设施用地以及农村居民住宅用地。

集体土地入市的交易规则

政府有责任规定集体土地入市的交易规则和市场秩序。在统一的土地市场上，集体土地应遵循与国有土地相同的入市规则。首先，一级市场上的供方市场主体应为集体经济组织的村民大会或村民代表大会，或者是土地股份合作社的股东大会。只有股东们才有权决定集体土地的建设用地使用权是否入市流转。村支书、村委会主任只是代理人，无权决定集体土地的入市行为，以免出现少数人出于私利出租或出让集体土地的情况。二级市场的市场主体是集体土地的建设用地使用权人或宅基地使用权人，他们只能转让合法取得的建设用地使用权或宅基地使用权，不能自行设定建设用地使用权或宅基地使用权，也不能将承包经营权当作建设用地使用权出租或出让。集体土地的产权交易方式应与国有土地市场相同，可以采用租赁、出让、拍卖、招标、挂牌、作价入股、合伙联营等多种方式。一般来说，长期投资需求方愿意采取批租方式；供方希望获得长期稳定收益，愿意出租；如果需方有多个竞争者，可以采取拍卖方式；公共设施用地可以通过招标或挂牌方式交易。交易方式应根据双方的意愿确定，不必拘泥于现行法律允许的作价入股或合伙联营两种方式。因为采取作价入股或合伙联营方式，集体土地所有人和使用人将成为股东或合伙人，必须参与企业经营并承担经营风险，一旦经营失败将无法收回投资。因此，农民集体通常更愿意选择租赁方式，而不愿意作价入股。政府不应强制规定交易方式，只需制定租赁或出让、转让合同的规范文本格式和拍卖、招标、挂牌的法定程序即可。集体土地入市需要有土地市场监管。市场管理人员的职责包括汇集土地供方和需方的信息，审查供方和需方信息的合法性（包括集体土地入市的经办人是否有集体经济组织的委托，提供的集体土地是否具有合法产权，土地用途是否符合用途管制规则），并规定交易规则和提供交易场所。集体土地的供给不需要提出申请或经过政府审批。政府不应以此手段垄断建设用地供应。建设用地和耕地的配置均衡应由市场决定，政府无法准确把握。市场交易的租金和地价不应由市场管理人员规定，而可以由中立的中介机构评估，由供需双方平等协商或竞争的市场机制确定。