宅基地使用权同房屋所有权转移条件

一、宅基地使用权同房屋所有权转移的条件

(一)履行相关审批手续

《房屋所有权证》是确认房屋所有权的合法凭证，《宅基地使用证》和《集体土地建设用地使用证》是农民合法取得宅基地使用权的重要凭据。根据《土地管理法》、《土地管理法实施条例》及其他规定，如果买卖房屋导致宅基地使用权的转移，宅基地使用权主体发生变化，必须履行审查、批准等手续，并完成权利主体的变更登记。然而，在实践中，有些地区的房屋管理部门和土地管理部门之间存在脱节，导致一些当事人只在房屋管理部门办理产权过户登记手续，而未进行宅基地使用权的主体变更，给土地管理部门的工作带来被动局面。此外，一些当事人在买卖房屋时未经任何部门批准，既没有进行房屋产权的变更登记，又没有完成宅基地的变更登记。严格来说，这种情况下宅基地使用权和房屋所有权并未发生转移。

(二)受让人主体资格应受限制

宅基地分配制度的福利性必然导致权利主体的身份特定性与权利取得的受限性。宅基地使用权的受让主体应是该农业集体经济组织成员，或与成员有直系亲属等身份或其他规定的身份。尽管经济发展和人口流动等原因，原使用权人不再使用宅基地时可以依法转让，但对于宅基地使用权的受让主体应当有所限制。换句话说，宅基地使用权只能在本集体经济组织内部自由转让。一旦转让给城市居民或其他农业集体经济组织成员，受让主体就不再符合法定的条件，除非在转让时，该受让人已经将户口迁入本乡或本村，成为本集体经济组织内部成员。

(三)转让后原则上仍遵循“一户一宅”

根据《土地管理法》第六十二条第四款的规定，宅基地应遵循“一户一宅”的原则。因此，当农民买卖房屋涉及到宅基地使用权的转移时，还应当满足宅基地的标准限制。如果取得的宅基地超过省、自治区、直辖市规定的标准，应在土地登记卡和土地证书内注明超标的数量。在分户建房、现有房屋拆迁、改建、翻建或政府依法实施规划重新建设时，应按当地政府规定的面积标准重新确定使用权，超过部分应归还集体经济组织。实践中，还存在一些做法，即本集体经济组织收回超标部分，并对收回宅基地上的房屋给予适当补偿。

二、房屋买卖合同的效力

(一)是否办理过户登记不影响买卖合同效力

农村宅基地、房屋买卖合同违反了法律关于此类合同在订立前后应当办理申请、审查、批准和登记手续的规定，因此应当认定房屋买卖合同无效。根据《城市房地产管理法》第六十条的规定，房地产转让应办理变更登记。根据《土地管理法实施条例》第六条和《土地登记规则》第二十五条的规定，土地使用权的变更自登记之日起生效，未办理变更登记的不具有法律效力。

(二)宅基地使用权和房屋所有权是否经过户登记并不是房屋买卖合同的有效要件

宅基地使用权和房屋所有权是否经过户登记并不是房屋买卖合同的有效要件。只要买卖合同符合合同的有效要件，合同即为有效。根据我国《合同法》第四十四条的规定：“依法成立的合同，自成立时生效，法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。”依据该规定需要办理批准、登记等手续后生效的合同，必须要有法律或者行政法上的依据。因此，《土地登记规则》并不能作为认定合同须依法登记后生效的依据。此外，《城市房地产管理法》只调整城市规划区国有土地范围内取得房地产开发用地的土地使用权，不适用于农村宅基地使用权。虽然《土地管理法实施条例》可适用，但相关条文规定的是土地使用权自登记之日起生效，规范的是物权行为，而非规范属于债权行为的买卖合同。从登记设立的目的考察，登记作为不动产物权变动的公示方式，对宅基地房屋买卖行为而言，登记的只能是宅基地使用权和房屋所有权的变动，而非房屋买卖合同本身。因此，登记是生效房屋买卖合同的履行内容之一，如果认为房屋买卖合同自登记之日起生效，则混淆了物权行为和债权行为的生效要件。进行过户登记是房屋买卖合同当事人的义务之一，而不是合同有效的要件。

(三)出租农村房屋、宅基地行为的效力认定

农民将经依法批准修建的房屋出租的，如其宅基地使用权与建设报批时的手续齐全，可认定合同有效。农村居民仅出租住房，因不涉及宅基地使用权主体变更，故不受承租人身份条件和“一户一宅”原则的限定。