宅基地上的房屋转让审批权限的法律规定

1986年《土地管理法》第38条规定

根据1986年《土地管理法》第38条的规定，农村居民建住宅使用原有的宅基地、村内空闲地和其他土地时，需要经乡级人民政府批准。

1999年修订后的《土地管理法》第62条规定

1999年修订后的《土地管理法》第62条修改为：“农村村民住宅用地，经乡(镇)人民政府审核，由县级人民政府批准”。根据这一规定，农村村民住宅用地的转让需要经乡(镇)人民政府审核，并由县级人民政府批准。根据目前房屋转让协议中的情况，转让行为的确认方式存在多种形式，包括乡政府相关部门盖章确认、村委会盖章确认以及当事人之间自行签订协议转让。这种情况导致整体上处于一种无序的混乱状态。对于乡、村两级的确认行为，当事人对其效力是否相当存在争议。

宅基地上住房转让的审批权

关于宅基地上住房转让的审批权，目前尚未见明确的法律规定。1986年及1999年《土地管理法》的不同规定，仅表述为农村村民建住宅用地，并未明确规定转让行为的审批权。然而，从土地管理法中审批权限的变化可以看出，集体土地的管理趋向严格。在审判实践中，关于宅基地买卖的法律适用问题已经进行了长期、反复、深入的讨论，但仍存在争议和不同观点，无法得出定论。主流观点认为，应坚持限制擅自转让宅基地、房地一体转让、诚实信用、平等保护双方合法权益的原则。在审理此类案件时，需要查明的事实包括：1. 买卖双方的主体身份情况；2. 转让时间、约定形式、协议履行情况；3. 出让方是否为宅基地和房屋的权利人，是否有无权处分的情形；4. 转让行为是否按规定经过审批；5. 土地所有权人对土地使用权归属问题的意见；6. 买受人是否有再行转让的行为；7. 房屋是否有装修、翻建、扩建等情形，是否具备合法根据；8. 现房屋使用人是否有其他住所，是否具备腾房条件。