房主“一房两卖”，能要求他赔偿吗

房主“一房两卖”，能要求赔偿

当事人可以向法院起诉，要求出卖人赔偿房屋差价损失。在审判实践中，房屋出卖人为了追求更高的利润，对原来的出卖价格不满意而拒绝履行合同的现象比较普遍。由于出卖人违约而导致实际履行在法律上或者事实上已经不可能，或者履行费用过高，买受人不得不解除合同。在这种情况下，对买受人因出卖人违约而可能发生的履行利益进行适当赔偿，能有效地遏制及惩罚出卖方的违约行为。关于赔偿的数额，应结合出卖方一房两卖可能获利的情况、双方的履约情况，房屋卖出前后的评估报告等综合认定。

一房二卖纠纷处理的一般原则

一房二卖，指出卖人先后或同时以两个买卖合同，将同一特定的房屋出卖给两个不同的买受人。又称房屋的二重买卖。

房屋买卖合同的履行义务

房屋买卖合同关系成立后，房屋出卖人全面、正确地履行合同，是合同效力最重要的表现，也是出卖人最主要的义务。但在一房二卖情况下，由于标的物的特定性，一般而言，不可能出现出卖人同时履行两个合同的情况。也就是说，出卖人在履行了一个合同后，对另一合同的履行必然产生违约问题。

不同情况下的处理

对一房二卖纠纷，应分别不同情况予以不同的处理：

情况一：出卖人已履行合同义务并办理了房产过户登记手续

在该情形下，两个房屋买卖合同均属有效。但因成立在后的合同已经履行完毕，该合同中的买受人已实际取得房屋所有权。此时，前后两个买受人享有的请求权性质是不同的：后买受人享有的是基于对该房屋所有权上产生的物权请求权，而前买受人享有的是基于房屋买卖合同产生的债权请求权。对于前买受人，即使其已占有买卖标的物，因该房屋所有权已经登记移转于后买受人，故其对该房屋的占有即丧失法律上的基础，构成无权占有，应负返还房屋的义务。

根据《合同法》的规定，出卖人违反合同义务的，买受人有权要求赔偿损失。出卖人违反义务导致无法履行合同的情况下，买受人可以要求赔偿损失。因此，在该种情形下，出卖人应承担赔偿损失的责任。

情况二：出卖人将房屋售与前买受人并办理了产权过户登记之后，又与后买受人成立买卖合同

由于房屋产权已经过户，出卖人已非房屋所有权人，出卖人系出卖他人之物。根据《合同法》的规定，出卖他人之物的合同无效。因此，出卖人违反《合同法》规定的无权处分行为，应向后买受人承担信赖利益的赔偿。

情况三：二次买卖均未完成过户登记

在这种情况下，房屋所有权仍为出卖人享有，而二次买卖的买受人均未取得房屋的所有权。原则上讲，买受人只能通过债权保护方法保护自己的权益。然而，在这种情形下，前买受人及后买受人均可向出卖人请求履行债务，因为两个合同的债权请求权处于平等地位，不因先后而异其效力。在这种情况下，出卖人没有选择权，必须履行两个合同的债务。

情况四：后买受人明知出卖人已与前买受人订立买卖合同，仍与出卖人订立买卖合同

对于后买受人明知出卖人已与前买受人订立买卖合同，但仍与出卖人订立买卖合同的情况，是否属于《民法通则》第五十八条第(四)项规定的“恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的民事行为无效”的情形，需要进一步讨论。如果认定该种行为属于恶意串通，则根据《合同法》的规定，合同无效。