房屋被违法拆除,补偿标准如何计算

一、法律规定及原则要求

根据《中华人民共和国国家赔偿法》第二十八条第(七)项规定，对财产权造成其他损害的，应按照直接损失给予赔偿。在拆除房屋时，被征地拆迁人的直接损失与拆迁补偿相当，不应包含损失扩大部分。因此，在行政赔偿时，赔偿标准不得低于被征地拆迁人依照征收补偿方案可以获得的征收补偿标准。如果被征地拆迁人请求赔偿依照征收补偿方案可以获得的奖励，人民法院应予以支持。

二、关于参照国有土地上房屋征收补偿标准予以赔偿问题

根据《最高人民法院行政审判庭关于农村集体土地征用后地上房屋拆迁补偿有关问题的答复》，被征收农村集体土地之后，被征收土地上的原农村居民对房屋仍享有所有权。如果房屋所在地已被纳入城市规划区，应参照《城市房屋拆迁管理条例》及相关规定，对房屋所有权人进行补偿安置。根据《最高人民法院关于审理涉及农村集体土地行政案件若干问题的规定》，如果在征收农村集体土地时未对被征收土地上的房屋及其他不动产进行安置补偿，并且房屋所在地已纳入城市规划区，土地权利人请求参照执行国有土地上房屋征收补偿标准，人民法院一般应予支持，但应扣除已经取得的土地补偿费。这些司法解释的精神实质是一致的，即：在集体土地征收过程中，如果未同时对被征收的集体土地上的房屋进行征收补偿，经过一段时间后，原坐落于集体土地上的房屋所在区域已经被纳入城市规划区，此时再对原集体土地上的房屋实施征收，可以参照国有土地上房屋征收补偿标准进行安置补偿。这样的规定旨在避免同区域内原集体土地上房屋征收补偿标准低于国有土地上房屋征收补偿标准，充分保障原集体土地上房屋权利人的合法权益。

三、关于以决定赔偿时的市场评估价时间节点问题

根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十九条规定，被征收房屋价值的补偿不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。根据《国有土地上房屋征收评估办法》第十条规定，被征收房屋价值评估时点为房屋征收决定公告之日。因此，在正常的征收补偿过程中，征收管理部门应以房屋征收决定公告之日为评估时点，依法委托评估机构对被征收房屋进行市场价格评估，并根据评估结果进行补偿。选择征收公告之日作为评估时点的目的在于确保对被征收房屋价值的补偿不低于同期类似房地产的市场价格。这样可以确保被征收人用获得的补偿款在市场上能够购买到与被征收房屋区位、结构、面积等相接近的房屋，从而保护被征收人的合法财产权益。根据这一立法目的，在房屋征收决定公告时间与征收补偿时间相隔较长，市场行情发生变化的情况下，应以补偿时的房屋市场价格确定房屋征收补偿数额。在违法强制拆除房屋的情况下，被征收人获得的行政赔偿数额不应低于赔偿时被征收房屋的市场价格。否则，违法强制拆除房屋行为的赔偿数额会低于合法征收支付的补偿数额，实际上鼓励了违法强制拆除行为。因此，在违法强制拆除房屋的情况下，人民法院应以决定赔偿时的市场评估价格对被征收人进行行政赔偿，以符合房屋征收补偿的立法目的。

四、违法强制拆除，房屋装修价值的问题

由于征地拆迁方违法强制拆除，被征收人无法提供房屋装修损失的证据，评估机构根据被征收方提供的装饰装修情况，合理评估房屋装修价值，不违反行政诉讼证据采信规则。

五、关于市场评估价基础上上浮25%予以赔偿问题

根据《补偿通知》和《沈阳市国有土地上房屋征收与补偿办法》第二十四条规定，征收住宅房屋并实施货币补偿的，补偿标准在被征收房屋的房地产市场评估价格基础上上浮20%~30%。这些规定是沈阳市政府制定的惠民政策，旨在维护被征收人的合法权益。该规定符合《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十九条的基本原则，是依法有效的。根据违法强制拆除的情况，行政赔偿应包含被征收人依照地方行政规范性文件在合法征收中可获得的优惠。

六、关于租房损失的赔偿问题

根据《最高人民法院关于行政诉讼证据若干问题的规定》第六十八条，根据日常生活经验法则推定的事实，法庭可以直接认定。也就是说，根据生活常理可以推定，在房屋被强制拆除的情况下，被强拆人会有房租损失。这符合行政诉讼事实认定的基本规则。