城市房屋拆迁补偿的方式

根据国务院《城市房屋拆迁管理条例》，拆迁补偿的方式主要有两种：货币补偿和产权调换。

货币补偿

货币补偿是拆迁补偿的主要方式。货币补偿之所以被采用，主要有以下原因：首先，货币补偿操作简单，一次性了断，避免了延长过渡期限、被拆迁人或使用人无法及时回迁等后续问题；其次，货币补偿方便被拆迁人选择住房，不受地点等方面的限制；第三，货币补偿可以避免因安置用房质量问题而导致拆迁双方产生矛盾；第四，货币补偿更好地体现了新《条例》的立法思想，即在有条件实行货币补偿的情况下，尽可能实行货币补偿。《条例》规定了拆迁货币补偿标准确定的基本原则，即等价有偿。具体办法是根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，采用房地产市场评估的方法确定补偿标准。各地根据实际情况出台了法规或规章对货币补偿的具体办法进行规范。

产权调换

产权调换是指拆迁人用自己建造或购买的产权房屋与被拆迁房屋进行调换产权，并按拆迁房屋的评估价和调换房屋的市场价进行结算调换差价的行为。简而言之，就是通过易地或原地再建的方式，将被拆迁房屋的产权调换给拆迁人，同时拆迁人获得调换房屋的产权。产权调换是房屋拆迁补偿安置的一种方式，其特点是以实物形式体现了拆迁人对被拆迁人的补偿。产权调换可以适用于居住房屋和非居住房屋，但不包括非公益事业房屋的附属物。差价结算原则上采用等价交换的方式，实质上是结算被拆除房屋的市场评估价与调换房屋市场价的差额，多退少补。具体来说，拆迁人首先按被拆迁房屋的评估价对被拆迁人进行补偿，然后被拆迁人按市场价购买拆迁人提供的产权调换房屋。被拆迁人在选择补偿方式时有一定的自主权，但受以下两种条件的限制：一是拆迁非公益事业房屋的附属物不可进行产权调换，被拆迁人只能选择货币补偿；二是如果被拆迁人与房屋承租人无法达成解除租赁关系的协议，只能进行产权调换，无法选择货币补偿。这样的规定主要考虑了以下几个方面：首先，附属物无法独立使用，产权调换后无法独立使用；其次，附属物属于特定建筑，不同建筑对附属物的要求也不相同；第二，无法解除租赁关系意味着租赁双方无法就补偿金额的分配比例达成一致，拆迁人难以确定补偿金额的比例。在这种情况下，如果实行货币补偿，要么侵害出租人利益，要么侵害承租人利益。此外，允许被拆迁人选择货币补偿可能导致被拆迁人为了尽早解除租赁关系而选择货币补偿，这可能导致承租人失去居住空间，违背了不能因拆迁而强制解除原有租赁关系的原则。