违反社会公共利益的免责条款是否有效

免责条款的法律限制及审查标准

一、免责条款违反法律和社会公共利益的无效

免责条款是指当事人约定的用以免除或限制其未来合同责任的条款。我国《民法通则》第七条规定，民事活动应尊重社会公德，不得损害社会公共利益，破坏国家经济计划，扰乱社会经济秩序。根据这一法律依据，预售商品房中违反法律和社会公共利益的免责条款应被视为无效。

二、免责条款不得免除故意和重大过失责任

免责条款不得免除故意和重大过失责任，否则将违背民法通则中的诚实信用原则，并与合同订立的目的相违背。国外法律对免除故意或重大过失责任的免责条款持否定态度。我国合同法也规定，因故意或重大过失造成对方财产损失的免责条款无效。

三、免责条款不得免除合同当事人的基本义务

免责条款的免责以合同的基本义务得到履行为前提。如果允许当事人不履行合同的基本义务而不承担任何责任，将背弃合同的本来目的，并与法律原则相违背。例如，商品房销售商有将质量合格、权属明确合法的房屋交付给购房者的义务，如果免除这一基本义务的条款，则属于免除基本义务，应被视为无效。此外，在严重违约或根本性违约的情况下，免责条款也不得适用。

四、免责条款不得违反公平原则

公平原则是民法的基本原则之一，要求民事主体在承担民事责任时要合理。如果商品房销售商凭借自身优势订立对购房人显失公平的免责条款，购房人可以向法院或仲裁机关申请撤销或变更。例如，在合同中免除施工单位和设计单位过错造成的损失的条款，即属于显失公平的条款。因为购房人与施工单位或设计单位等第三人无直接法律关系，不能向第三人索赔。如果再免除售房者的违约责任，则购房人的损失得不到任何补偿，显然不公平。

五、免责条款不得免除人身伤害责任

免责条款一般是对违约责任的限制或免除，但免除人身伤害责任的条款被认为是被严格禁止的。我国合同法规定，造成对方人身伤害的免责条款无效。这是因为免除人身伤害责任的条款与法律基本原则及社会公共道德标准相违背。