房屋租赁合同违约怎么办

合同违约的法律责任

根据中国《合同法》，合同违约的法律责任可以分为五大类：

1. 继续履行

也称为强制履行，即违约方被要求继续履行合同中的义务。

2. 采取补救措施

当违约方无法继续履行合同时，受害方可以采取补救措施，如自行完成合同义务后要求违约方承担相应费用。

3. 赔偿损失

违约方需向受害方支付由违约行为造成的实际损失。

4. 定金责任

根据合同约定，违约方可能需要将定金作为违约赔偿支付给受害方。

5. 违约金责任

也称为违约罚款，根据合同约定，违约方需要支付一定数额的违约金作为违约赔偿。

房屋租赁合同违约金的计算

1. 根据合同约定

如果租赁合同中对违约金有明确约定，双方应按约定的违约金比例支付。例如，合同约定违约金为一个月的租金，违约方需支付一个月租金作为违约赔偿。

2. 请求变更

如果约定的违约金过高或过低，一方可以请求变更。若违约金超过实际损失的30%，可要求降低。例如，合同约定违约金为一万元，但实际损失仅为1000元，违约方可请求降低违约金。

3. 无约定情况

如果合同中没有约定违约金，应按对方违约对另一方造成的实际损失来计算违约金，并退还押金和多余的房费。

4. 与租金无关

房屋租赁合同违约金与履行合同的房租支付是独立的。例如，若承租人拖欠租金1500元，违约金不包含在这1500元内。

5. 违约金处理

双方应按照合同约定处理违约金，如果协商不成，可通过法院提起诉讼。

需要注意的是，根据“损益相抵”规则，在追究违约责任时，受害方应选择定金、违约金和损害赔偿金中的一种方式。当违约金或定金无法弥补实际损失时，违约方有义务补足差额。因此，法院不会支持通过重复累加的方式加重违约方的责任。