逾期交房超过一年可以行使解除权吗

逾期交房超过一年是否可行使解除权

根据《合同法》第93条规定，当事人可以约定一方解除合同的条件。一旦解除合同的条件成就，解除权人可以行使解除合同的权利。

根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第15条规定，行使解除权也需要在合理的期限内进行。如果法律没有规定或当事人没有约定解除权行使的期限，并且对方也没有催告的情况下，解除权应在解除权发生之日起一年内行使。如果超过期限不行使解除权，解除权将消失。

买方在哪些情况下可以解除买卖合同

根据合同法的规定，合同的解除有两种情况，一种是约定解除，一种是法定解除。根据审判实践，房屋买卖合同的解除可以归纳为以下几种情况：

1. 协议解除

当双方协商一致，达成解除合同的意向时，可以通过协议解除来终止合同。

2. 根本违约

以下情况属于根本违约：

1. 出卖人在房屋买卖合同订立后，未告知买受人将该房屋抵押给第三人；
2. 出卖人在房屋买卖合同订立后，将该房屋出卖给第三人；
3. 出卖人隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或提供虚假的商品房预售许可证明；
4. 出卖人隐瞒所售房屋已经抵押的事实；
5. 出卖人隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或为拆迁补偿安置房屋的事实；
6. 房屋主体结构质量不合格，严重影响正常居住使用。

3. 迟延履行

以下情况属于迟延履行：

1. 出卖人迟延交付房屋或买受人迟延支付购房款，并经催告后在三个月的合理期限内仍未履行；
2. 办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记。

4. 其他解除情形

以下情况属于其他解除情形：

1. 房屋面积误差超出3%；
2. 房屋买卖合同约定买受人以担保贷款方式付款，但因一方未能订立商品房担保贷款合同导致无法继续履行合同。

根据司法解释的规定，如果出现以下情况，购房人主张解除合同并要求赔偿损失，应予支持：

1. 房屋主体结构不合格，或经核验确实不合格；
2. 因房屋质量问题严重影响正常居住使用；
3. 根据合同法第94条规定，出卖人迟延交付房屋或买受人迟延交付房款，并经催告后在三个月的合理期限内仍不行使解除权的；
4. 出卖人迟延交付房屋或买受人迟延交付房款未经催告，超过一年的，对方主张解除合同的，可以解除合同。

解除权发生之日起一年内，权利人不行使该权利，解除权将消失。这属于除斥期间，不得延长。

司法解释没有规定催告的具体方式，一般认为，无论采用何种方式，只要当事人能够证明已经催告，就可认定催告有效。最好的方式是书面催告。不履行合同的主要义务包括迟延履行交付房屋或房款。