商品房买卖未办理按揭能够行使同时履行抗辩权吗

商品房买卖中的同时履行抗辩权

同时履行抗辩权是指在没有规定履行顺序的双务合同中，当事人一方在对方未履行债务之前，有权拒绝先履行自己的债务。

同时履行抗辩权的构成要件

1. 同一双务合同互负债务

同时履行抗辩权适用于同一双务合同产生的对待给付。如果双方当事人的债务不是基于同一双务合同而发生，即使在事实上有密切关系，也不能主张同时履行抗辩权。

2. 债务届清偿期

只有双方的债务同时届期时，才能行使同时履行抗辩权。如果一方当事人负有先履行的义务，就不能行使同时履行抗辩权。

3. 对方未履行债务或未提出履行债务

原告请求被告履行债务时，原告须自己已履行或提出履行。如果原告未履行或未提出履行的债务与被告所负的债务无对价关系，被告不能主张同时履行抗辩权。但如果原告的履行不适当，被告可以主张同时履行抗辩权。

4. 对方的对待给付是可能履行的

同时履行抗辩权的目的是促使双方当事人同时履行债务。如果对方的对待给付已不可能履行，同时履行抗辩权无法实现，应通过合同解除解决。

同时履行抗辩权的执行方式

1. 迟延履行与同时履行抗辩权

关于迟延履行与同时履行抗辩权的关系，存在两种学说。一种学说认为，同时履行抗辩权的存在本身即足以排除迟延责任。另一种学说认为，同时履行抗辩权须经行使才能排除迟延责任。

2. 受领迟延与同时履行抗辩权

债权人受领迟延不会消灭其同时履行抗辩权。债务人在债权人受领迟延后请求履行时，债权人仍可主张同时履行抗辩权。

3. 部分履行与同时履行抗辩权

原则上，债务人无部分履行的权利，但在特定情况下，债权人可以主张同时履行抗辩权，拒绝支付价款。

4. 瑕疵履行与同时履行抗辩权

债务人瑕疵履行时，债权人可以请求消除缺陷或另行给付。在债务人未消除缺陷或另行给付时，债权人有权行使同时履行抗辩权，拒绝支付价款。

同时履行抗辩权的存在基于双务合同的牵连性，即给付与对待给付之间的不可分离关系。同时履行抗辩权也符合诚实信用原则，但同时也受到诚实信用原则的限制。如果一方已部分履行，对方拒绝履行违背诚实信用原则，对方不能行使同时履行抗辩权。