住改商的补偿规定及模式

一、按照住宅与非住宅的加权平均值确定补偿

在拆迁办法中，一些地方规定，如果拆迁的住宅房屋被改为经营使用，并且在拆迁通告发布前依法取得合法经营手续、税务登记证并有纳税记录，且房屋所有权证书、合法经营手续和税务登记证注明的营业地点一致，那么其补偿金额将按照同类房屋住宅和非住宅估价金额的平均值确定。

二、享受商业用房补偿政策

一些地区规定，在拆迁公告公布前近二年以上经营，并能提供工商营业执照、税务登记证、纳税发票等有效证件，并能按时签订拆迁补偿协议的住改商，可以享受商业用房补偿政策。有些地方也规定，按照房屋的实际用途进行补偿。

三、参照商业用房估价，根据是否沿街有所不同

在江苏等地，常见的补偿标准是参照商业用房估价。前提是取得工商营业执照、持续经营、持续纳税一定时间。对于沿街的住改商房屋，补偿价格是根据营业年限、营业用房性质和住宅用房性质权重的拆迁评估价格之和。对于非沿街的住改非房屋，补偿采用住宅评估价加营业补助的方法确定，营业补助的标准根据不同经营年限确定。

四、一定时间之后的住改商按照住宅性质进行补偿

对于住改商房屋的拆迁，根据其合法经营状况、经营年限及纳税等实际情况给予适当补偿。具体操作上根据住改非的时间在住房评估价值的标准上上浮，但前提是在2007年之前住改商。此时间点之后的住改商房屋则一律按照住房性质进行评估补偿。

五、采用混合标准

比如重庆某地区规定：(一)临街底层住改非房屋被拆迁人实际作为门市经营的面积，参照同地段门市评估价格进行补偿。(二)其他住改非房屋货币安置补偿被拆迁人实际用于经营的面积按住宅评估价格的1：2进行补偿。

律师参与的重要性

对于住改商的补偿，一方面要根据各地关于此方面的规定，但另一方面，由于这些规定的效力一般较低，多是以地方政府规章的形式出现，只能作为行政审判的参照，存在不合理之处也是有可能的。因此，律师的参与对于实现住改商的合理补偿标准是一种重要的选择。