购房者可否享有同时履行抗辩权

购房者的同时履行抗辩权

根据《中华人民共和国合同法》第66条的规定，同时履行抗辩权是指在双方合同当事人一方未履行对方给付义务之前，可以拒绝履行自己的债务。

一、同时履行抗辩制度的适用范围

同时履行抗辩制度主要适用于双方合同，例如买卖、互易、租赁、承揽等。

二、能行使同时履行抗辩权的类型

能够行使同时履行抗辩权的合同类型包括有偿委托、保险、雇佣、劳动等。

同时履行抗辩权适用于基于对待关系的双方债务，其中还应包括原给付义务的延长或变形。特别是在债务不履行的情况下，应包括赔偿损失或让与请求权。例如，甲与乙进行A物与B物的互易，若因甲的过失导致A物灭失，甲应当承担债务不履行的赔偿损失责任。在这种情况下，乙对甲的赔偿损失请求权和甲对乙的B物给付请求权可以同时行使同时履行抗辩权。

1. 同时履行抗辩权在为第三人利益合同中有适用余地

例如，甲与乙约定甲向乙购买钢材，价款500万元，甲可以直接要求乙交付该钢材。如果甲未按时支付货款，则乙可以拒绝甲的交付请求。

2. 在债权让与的情况下，可以行使同时履行抗辩权

例如，甲将A车出卖给乙，价款75万元，而乙将其对甲的请求交付A车并转移所有权的债权转让给丙。当丙向甲请求履行时，甲可以以乙未支付价款为由拒绝自己的履行。

3. 在债务承担的情况下，可以适用同时履行抗辩权

例如，甲将A画卖给乙，价款30万元，由丙承担乙的债务。当甲向丙请求支付价款时，丙可以以甲未交付画作给乙为由拒绝自己的履行。在可分割的债务中，各债务对各债权是独立的，即使是同一个合同，除非一方的对待给付是不可分割的，否则各方可以独立行使同时履行抗辩权。

4. 同时履行抗辩权也适用于连带债务

例如，甲、乙向丙购买1000斤乌龙茶，价款10万元，约定甲、乙和丙、丁均应承担连带责任。当甲向丙请求交付1000斤乌龙茶时，丙可以主张甲应当同时履行抗辩权，因为甲未支付全部价款。

当合同不成立、无效、被撤销或解除时，当事人之间产生的相互义务，如果基于对价关系，可以主张同时履行抗辩权。

民法规定同时履行抗辩权只能在双方合同中行使，该权利适用于连带债务，并且可以因无因行为而产生。在债权转让、承担债务的债务人发生变更等情况下，该权利也可以行使。