私人企业拆迁补偿的若干问题
点击数：13 更新时间：2024-03-09
在企业拆迁补偿中，拆迁资产补偿费用是一个重要方面。这包括无法搬迁的土地、房屋、建筑物和地上附着物的补偿，以及因搬迁导致机器设备损失的补偿等。
停产停业损失是一个在法律实践中争议较大的问题。停产停业损失的补偿应根据实际情况确定，一般包括实际经营损失和预期经营损失。
拆迁补偿费用包括搬迁前期费用和搬迁过程中发生的停工费用、机器设备调试修复费用、物资的拆卸、包装和运输以及解聘员工补偿费等。
拆迁过程中，拆迁人为了加快进度，常常会给予被拆迁人奖励费用，如速迁费、拆迁奖励费等。
企业的经营场地通常是通过租赁获得的。租赁的土地可以分为租赁国有土地和租赁集体土地。拆迁会导致租赁关系的终止，但拆迁法规并没有明确规定国有土地上的建筑物和集体土地上的建筑物应该如何补偿。
对于直接通过招拍挂或划拨方式取得国有土地使用权的情况，土地管理法中只规定应给予适当补偿，但没有具体规定。
各地拆迁土地补偿费用往往与房屋、建筑物补偿费用计算在一起，缺乏明晰、透明的情况很普遍，导致权利人无法获得合理补偿。立法机关和行政机关在制定法律、法规和政策性文件时应予以重视。
房屋、建筑物的补偿应以相关房产证明登记的建筑面积为计算标准。对于无法办理房产证明和土地证明的情况，可以通过实际丈量确定。房屋、建筑物的价值应由拆迁人和被拆迁人共同委托评估公司根据相关评估技术标准确定。
设备搬迁安装费用应根据国家和当地规定的货物运输价格和设备安装价格计算。机器设备分为可搬迁设备和不可搬迁设备。可搬迁设备的损失费用包括拆卸费用、运输费用、安装费用和调试费用等。不可搬迁设备由于拆迁导致废弃，应根据成新和重置价计算设备重置成新价，对所有人进行补偿。
停产停业损失是法律实践中争议较大的部分。停产停业损失的补偿应包括原材料、半成品等物品的实际损失，以及按照往年同一时期的实际销售额或利润额确定的补偿数额。
对于可搬迁的设备，应根据继续利用的原则进行异地搬迁安装，继续使用。由此产生的设备搬迁和安装费用是拆迁引起的必然损失，拆迁人应予以补偿。
因拆迁而解聘员工的安置补偿费用在法律法规和政策性文件中没有详细规定，属于拆迁当事人相互协商争取的项目。拆迁导致员工解聘时，应根据与员工签订的劳动合同和劳动法相关规定给予补偿。
在拆迁过程中，拆迁人为了加快拆迁进度，常采取速迁奖励的方式鼓励被拆迁人和承租人尽早签订拆迁安置补偿协议并搬出拆迁范围。奖励费用的金额由拆迁人根据实际情况确定，也可由拆迁人、被拆迁人和实际承租人协商确定。被拆迁厂房的所有人和使用人分离时，奖励费用应支付给实际使用被拆迁厂房的承租人，这已在政策性文件中规定，也是合理的做法。
企业拆迁对企业主来说是一件重要的事情，拆迁补偿是否如意直接关系到企业主今后的事业安排和生活。企业拆迁维权需要采用直接有效的方式，避免走弯路，时间十分关键。由于拆迁是一项具有专业性的边缘法律业务，企业主在面临拆迁时应积极聘请律师介入，制定拆迁策略。
企业在面临拆迁前应进行深度审查拆迁中各方的权利义务关系，确定涉及拆迁关系的各方主体。对于产权归属不明确的企业，建议在拆迁实施前咨询或聘请律师介入，通过合同约定或其他法定形式约定拆迁各方的权利、动迁款分割方案，以有效化解可能发生的法律风险。
此外，企业应积极准备相关证明材料，如产权关系证明、设备清单、劳动合同备案核查、装修装潢费用支出等。对于设备清单，企业应提前进行细致、认真的核查，确保核算设备迁移费、损害设备价值的清点工作。同时，需要准备相关文件证明装修装潢费用的支出情况，以便进行合理的评估和协商。
由于拆迁涉及范围广泛且补偿标准各异，拆迁人常常处于有利地位，很多企业在面对拆迁时缺乏相关法律知识，容易在与拆迁人交涉中吃亏。鉴于拆迁的复杂性和专业性，对于法律关系复杂的拆迁，聘请拆迁律师介入是非常必要的。
除了上述应补偿的费用外，非承租企业的拆迁补偿还应包括厂房及其他不动产的征收补偿和土地使用权收回的补偿费用。
厂房及其他不动产的征收补偿标准一般由省、市政府制定，或者根据重置成新价由双方共同指定的评估机构进行评估。
土地使用权收回的补偿费用根据《土地管理法》的相关规定给予适当补偿，具体补偿标准由省、自治区、直辖市规定。
集体土地上的企业拆迁，除了土地相关补偿费用外，其他方面的补偿费用参照前述规定处理。
土地方面的补偿费用根据《土地管理法》的规定进行处理，根据被征收土地的原用途给予补偿。具体补偿标准由省、自治区、直辖市参照征收耕地的标准规定。
需要注意的是，征收土地的补偿是根据土地的用途进行补偿的，具体标准各地不尽相同，由省政府制定区片综合价。同时，需要有合法的土地使用权证明，如与集体组织签订的租赁合同等。
企业拆迁是一项重大事务，企业主在面临拆迁时应积极维权，避免走弯路。同时，企业拆迁是一项专业性极强的边缘法律业务，需要通过实际操作获取相关经验。