交付未竣工验收合格的商品房是否应承担逾期交房违约金

傅某诉乙房地产公司逾期交房违约金案

一审判决

原告傅某与被告乙房地产公司于2004年7月18日签订了《商品房买卖合同》，约定乙房地产公司应在2005年12月31日前将质量验收合格及竣工验收合格的房屋交付给傅某使用。若逾期交房，乙房地产公司需支付逾期交房违约金。傅某已支付全部购房款，但乙房地产公司未按时交房。直至2006年12月1日，乙房地产公司才向傅某交付房屋，但该房屋只通过了质量验收，尚未经过竣工验收。傅某在知晓房屋未经竣工验收的情况下，仍同意接房并实际占有。然而，截至2007年9月30日，该房屋仍未经过竣工验收。因此，傅某于2007年9月25日起诉要求乙房地产公司支付逾期交房违约金。

一审判决结果

一审法院认为，双方签订的《商品房买卖合同》是真实意思表示，且合法有效。根据合同约定，乙房地产公司应按时交付房屋给傅某使用。然而，乙房地产公司未能按时履行合同义务，构成违约行为，应承担支付逾期交房违约金的责任。尽管傅某在明知房屋未经竣工验收的情况下同意接房并实际占有，但乙房地产公司的违约责任已终止。因此，法院不支持傅某要求乙房地产公司支付自2007年1月1日起至2007年9月30日止的逾期交房违约金。

二审判决

傅某不服一审判决提起上诉。二审法院审理后认为，双方签订的《商品房买卖合同》是真实意思表示，属于有效合同。根据合同约定，乙房地产公司应在约定期限内交付质量验收合格和竣工验收合格的房屋给傅某使用。然而，截至2006年12月1日，乙房地产公司交付给傅某的房屋尚未经过竣工验收合格，不符合合同约定的交付条件。因此，乙房地产公司应承担相应的责任直至交付合格房屋为止。尽管傅某在书面交接手续中明确载明房屋不符合交付条件，仍签收接房。鉴于此，法院酌情减轻乙房地产公司的违约责任，并将违约金的计算方式从每日万分之二调整为每日万分之零点五。因此，二审法院判决乙房地产公司支付自2007年1月1日起至2007年9月30日止的逾期交房违约金。

评析

本案为一起商品房买卖合同纠纷案件，涉及买受人要求房地产公司支付逾期交房违约金。根据最高人民法院的解释，除非双方另有约定，房地产公司在约定期限内将房屋转交给买受人占有即视为交付使用，从而履行了房屋交付义务，不再存在逾期交房问题。然而，本案中乙房地产公司违反法律规定，将未经竣工验收合格的房屋交付给傅某占有。在傅某明知房屋未经竣工验收的情况下，仍表示同意接房并实际占有的情况下，双方是否对房屋交付条件进行了变更？如果双方未变更房屋交付条件，乙房地产公司是否仍应承担逾期交房违约金？这些问题是本案审理的焦点。