房屋预购合同问题

王-先生与开发商签订房屋订购合同的纠纷及律师意见

一、房屋订购书的性质

房屋订购书是指房屋买卖双方在正式签订房屋买卖合同之前达成的书面协议，其目的是初步确认双方买卖房屋的相关事宜。通常，房屋订购书约定一定数额的定金作为将来签订正式买卖房屋合同的担保。房屋订购书属于预约合同的一种，其中的定金多属于订约定金。

在我国合同法中，对预约合同没有直接规定，但也没有对其做出限制性规定。在最高人民法院发布《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》之前，一些学者认为，在开发商没有取得《商品房预售许可证》、没有预售商品房资格的情况下，以预购书、订购书、认购书等形式出售房屋实质上是一种变相的预售行为，是为了规避法律法规在商品房预售方面的强制性和禁止性规定，因此预约合同是无效的。然而，《解释》的实施后，对房屋预购、订购、认购做出了规定，承认了房屋预约买卖的效力，并对订约定金作出了规定。根据《解释》第四条的规定，如果卖方通过认购、订购、预订等方式收取定金作为订立商品房买卖合同的担保，如果因买方原因未能订立合同，应按照法律关于定金的规定处理；如果因不可归责于双方的原因导致未能订立合同，卖方应返还定金给买方。

二、签订房屋订购（认购、预购等）合同需注意事项

（一）开发商的资质和合法性

开发商应具备合法的营业执照、资质证书，以及在建项目的合法性。至少应具备土地使用权证或用地批准文件、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证。

（二）合同条款的确定和完整性

订购书的条款应尽量接近正式房屋买卖合同的条款，确保内容的确定性和完整性。如果订购书的内容不确定或确定程度不够，可能仅仅是一份意向性协议，缺乏法律约束力。如果合同条款不完整，当双方就有关事项无法协商一致时，无法划分签订正式合同的过错责任。在当前房产升值的情况下，这对购房方是非常不利的。

三、保留证据的重要性

购房者在签订房屋订购书后，如果订购书中包含关于商谈或签订合同日期的限制性规定，购房者必须在约定的期限内与开发商商讨正式合同的事宜。如果有必要，可以携带律师或公证人员一同前往开发商处，并将商谈内容记录下来。商谈结束后，双方应在记录上签字或盖章，以确保商谈经过的真实记录，并为将来的责任划分提供事实依据。此外，这也可以防止开发商否认购房者已按约商谈的事实，或将不能达成协议的责任推给购房方，以便扣留购房方的定金。根据上述案例，王-先生由于没有注意保留商谈时的证据，被开发商抓住失误，如果王-先生无法履行举证义务，将有可能在未来的诉讼（或仲裁）中败诉。