未进行房屋权属变更登记，房屋转让合同有效

2001年8月，北京某娱乐有限公司与北京某建筑集团公司签订《北京市建设工程施工合同》

合同内容

根据《北京市建设工程施工合同》，北京某娱乐有限公司与北京某建筑集团公司约定由建筑公司承建娱乐公司场地工程，工期为100天，工程款为500万元。

履行情况

合同签订后，北京某建筑集团公司按期完工，北京某娱乐有限公司支付了工程款的一部分，即100万元，并通过抵债协议将自有房产抵押给建筑公司作为债务的抵押物，共计抵债400万元。然而，虽然娱乐公司将抵债房产交付给建筑公司，但未办理权属变更登记手续。

2002年4月，建筑公司将娱乐公司告上法庭

诉讼请求

建筑公司要求娱乐公司支付剩余的工程款400万元。

法院判决

法院审理后认为，娱乐公司与建筑公司签订的抵债协议是合法有效的，权属变更登记并非合同生效的必要条件。因此，法院驳回了建筑公司的诉讼请求。根据法律规定，将自有房屋作为抵债物进行债务冲抵是一种合法行为，受到法律保护。虽然以房抵债的实质是房屋转让，但转让过程中的相关手续应遵守房地产管理法的规定。在本案中，娱乐公司将自有房屋冲抵对建筑公司的债务，并进行了交接，因此，该行为不应因权属未变更而被认定为无效。

权属变更登记与合同生效的关系

根据城市房地产管理法的规定，房地产转让和抵押的当事人应办理权属登记。然而，双方订立的转让合同或抵押合同并非必然无效，只要符合合同法生效条件的规定，合同的效力并不受登记与否的影响。实际上，权属登记只是转让合同或抵押合同履行过程中的一环，它发生在合同生效之后。有不同观点认为，应严格按照城市房地产管理法的规定，权属登记作为合同生效的必要条件；另一种观点认为，权属登记是合同履行的内容，不应影响合同的生效。笔者认为，后者更具有说服力，也更有利于维护交易秩序和合同法当事人意思自治的原则。

房屋权属变更登记所需材料

根据规定，办理房屋权属变更登记需要提交以下材料：

• 新建、翻建和扩建的房屋：房屋所在地规划管理部门批准的建设许可证和建筑图纸。
• 购买的房屋：原房屋所有权证、买卖合同和契证。
• 受赠的房屋：原房屋所有权证、赠与书和契证。
• 交换的房屋：双方的房屋所有权证、双方签订的协议书和契证。
• 继承的房屋：原房屋所有权证、遗产继承证件和契证。
• 分家析产、分割的房屋：原房屋所有权证、分家析产单或分割单和契证。
• 获准拆除的房屋：原房屋所有权证和批准拆除证件。

如果证件不全或房屋所有权不清楚，将暂缓登记，待条件成熟后再办理。