预售商品房按揭合同纠纷

商品房按揭纠纷中的合同关系

在商品房按揭纠纷中，涉及到四个合同，即商品房买卖合同、按揭贷款合同、抵押担保合同和保证担保合同。审理此类案件时，需要明确这些合同之间的法律关系。

按揭合同不应是购房合同的从合同

按揭合同的目的是借贷资金，购房合同的目的是购买房屋，两者追求的目标是独立的。从合同所生之债务以主合同所生之债务为发生依据和限额，而按揭合同所生的债务可单独产生，双方是相对独立的。购房合同的无效、可撤销并不必然导致按揭合同的无效、可撤销，只会影响到按揭合同的抵押担保标的物发生变化，并不实质影响到资金借贷关系。

抵押担保合同、保证担保合同应是借款合同的从合同

抵押担保合同、保证担保合同是以借款合同的存在为前提。但应明确，该借款合同是银行与购房人之间签订的借款合同，而非购房人与开发商签订的购房合同。

购房合同通常与抵押担保合同、保证担保合同无关

但如购房合同无效，特别是买卖的标的物属不得抵押的财产，购房人与开发商恶意串通以损害银行利益，以合法形式掩盖非法目的等情形，则将导致这两个担保合同无效。

商品房按揭纠纷解除合同的认定

考虑到房地产的巨大价值，解除合同应慎重，以保护购房者转嫁市场风险的权益。合同解除后，也可能损害享有优先受偿权的按揭银行的利益。在解除合同时，应考虑到各方利益的重叠和房屋作为抵押标的物的特殊性。

解除合同的情形

购房者的利益遭受重大损害时，可解除预售购房合同。例如，发展商迟延交楼超过一年，房屋质量存在严重问题，广告宣传与实际不符等情形。

解除合同后的处理

解除购房合同后，应返还购房款项。购房者应返还按揭银行借款本息，但应扣除已偿还的款项。开发商如签署了回购担保等保证条款，则应对其承担连带清偿责任。

商品房按揭纠纷解除合同后款项的返还

解除预售购房合同和按揭合同后，涉及到款项的返还。购房者应向开发商返还全部购房款，包括自付款和从银行贷款获得的款项。购房者应向按揭银行返还借款本息，但应扣除已偿还的款项。在款项返还过程中，应维护按揭银行的利益，保持抵押登记备案的有效性。