点击数:16 更新时间:2023-11-21
在签订购房合同前,要确保开发商具备合法的证照,包括房地产开发证、国有土地使用证、工程开发许可证、建筑工程规划许可证和商品房销售许可证。最好请律师代理或介入,并对合同进行公证以确保其法律效力。
建议消费者直接与开发商签订商品房预售合同,避免签订《房屋定购协议书》并交付订金,以免引发订金纠纷。购房者应保持主动权,与开发商平等协商合同具体条款。
购买期房时,要核实开发商是否具有预售许可证,并确认所购房屋在预售范围内。同时,要确保预售方是持有预售许可证的开发商。购买现房时,要查看开发商是否具有该房屋的大产证和《新建住宅交付使用许可证》。此外,要核对卖方的营业执照和房地产开发企业资质证书,确保这些证照文件的单位名称一致。
购房者在约定建筑面积时,应明确填写总建筑面积、套内建筑面积和公用分摊面积。如果没有约定,根据相关法规,购房人不需要支付超过预售合同约定面积的增加部分的价款,开发商应退还建筑面积不足部分的价款。
购房者应在预售合同中明确约定房屋的实物交付和产权过户。为避免法律风险,购房者不应接受未取得《新建住宅交付使用许可证》的房屋交付。
在商品房买卖合同纠纷中,确定违约责任是必须解决的问题。大多数商品房买卖合同都有明确的违约责任约定,一旦约定不明确,可以根据《商品房买卖解释》的规定计算相关损失。
根据《商品房买卖解释》第17条,如果商品房买卖合同没有约定违约金数额或损失赔偿额计算方法,逾期交付房屋的,可以按照逾期交付期间同地段同类房屋租金标准确定赔偿金额。
根据《商品房买卖解释》第18条第2款,如果因出卖人原因,买受人未能在规定期限内取得房屋所有权证书,除非有特殊原因,出卖人应承担违约责任。如果商品房买卖合同没有约定违约金或难以确定损失金额,可以按照已付购房款总额,参照中国人民银行规定的金融机构逾期贷款利息标准计算。
此外,《商品房买卖解释》还对某些违约情况的责任承担进行了具体规定,包括出卖人恶意违约和出卖人存在欺诈行为。针对这些情况,买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失,并可以要求出卖人承担一定的赔偿责任。