建购房合同注意哪些

购房合同注意事项

一、确认开发商资质

在签订购房合同前，要确保开发商具备合法的证照，包括房地产开发证、国有土地使用证、工程开发许可证、建筑工程规划许可证和商品房销售许可证。最好请律师代理或介入，并对合同进行公证以确保其法律效力。

二、使用规范合同文本

建议消费者直接与开发商签订商品房预售合同，避免签订《房屋定购协议书》并交付订金，以免引发订金纠纷。购房者应保持主动权，与开发商平等协商合同具体条款。

三、查验证明文件

购买期房时，要核实开发商是否具有预售许可证，并确认所购房屋在预售范围内。同时，要确保预售方是持有预售许可证的开发商。购买现房时，要查看开发商是否具有该房屋的大产证和《新建住宅交付使用许可证》。此外，要核对卖方的营业执照和房地产开发企业资质证书，确保这些证照文件的单位名称一致。

四、约定建筑面积

购房者在约定建筑面积时，应明确填写总建筑面积、套内建筑面积和公用分摊面积。如果没有约定，根据相关法规，购房人不需要支付超过预售合同约定面积的增加部分的价款，开发商应退还建筑面积不足部分的价款。

五、约定交房条件和时限

购房者应在预售合同中明确约定房屋的实物交付和产权过户。为避免法律风险，购房者不应接受未取得《新建住宅交付使用许可证》的房屋交付。

购房合同违约责任确定

在商品房买卖合同纠纷中，确定违约责任是必须解决的问题。大多数商品房买卖合同都有明确的违约责任约定，一旦约定不明确，可以根据《商品房买卖解释》的规定计算相关损失。

根据《商品房买卖解释》第17条，如果商品房买卖合同没有约定违约金数额或损失赔偿额计算方法，逾期交付房屋的，可以按照逾期交付期间同地段同类房屋租金标准确定赔偿金额。

根据《商品房买卖解释》第18条第2款，如果因出卖人原因，买受人未能在规定期限内取得房屋所有权证书，除非有特殊原因，出卖人应承担违约责任。如果商品房买卖合同没有约定违约金或难以确定损失金额，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构逾期贷款利息标准计算。

此外，《商品房买卖解释》还对某些违约情况的责任承担进行了具体规定，包括出卖人恶意违约和出卖人存在欺诈行为。针对这些情况，买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以要求出卖人承担一定的赔偿责任。