农村土地以租代征是否合法？

违反土地管理法的行为

农村土地以租代征是一种违反《中华人民共和国土地管理法》的行为。以租代征实质上是规避土地用途管制制度、规避农用地转用的总量控制制度和规避农地转为建设用地的土地收益分配制度的行为。它直接进入市场，违背了土地管理法的规定。

《中华人民共和国土地管理法》规定

根据《中华人民共和国土地管理法》第四十三条的规定，任何单位和个人在进行建设时，必须依法申请使用国有土地。但是，在兴办乡镇企业和村民建设住宅时，可以依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地，或者依法批准使用农民集体所有的土地进行乡(镇)村公共设施和公益事业建设。这意味着除了特定情况下的例外，任何单位和个人都必须依法申请使用国有土地。

农用地转用审批手续

涉及农用地转为建设用地的建设项目，应当办理农用地转用审批手续。省、自治区、直辖市人民政府批准的道路、管线工程和大型基础设施建设项目、国务院批准的建设项目占用土地，涉及农用地转为建设用地的，由国务院批准。在土地利用总体规划确定的城市和村庄、集镇建设用地规模范围内，为实施该规划而将农用地转为建设用地的，按土地利用年度计划分批次由原批准土地利用总体规划的机关批准。在已批准的农用地转用范围内，具体建设项目用地可以由市、县人民政府批准。对于本条规定以外的建设项目占用土地，涉及农用地转为建设用地的，由省、自治区、直辖市人民政府批准。

农村集体土地出租的危害

产权保障和交易安全

在目前的法律环境下，擅自将农民集体所有的土地的使用权出让、转让或者出租用于非农业建设仍然是被国家严格限制的行为。在审判实践中，擅自出租集体土地使用权的行为通常被法院认定为无效行为，这导致了产权无法得到保障，交易的安全性受到威胁。

耕地保护和耕地占补平衡

大量以租代征的行为导致农村集体建设用地的数量剧增，耕地甚至基本农田大量流失。这使得国家难以切实控制新增建设用地的供给，进而威胁到国家粮食安全和耕地占补平衡的实现。长期以来，这种情况对国家的粮食安全和宏观调控产生了严重影响。

城市建设规划的破坏

农村集体土地自发入市流转的过程缺乏管理，具有自发性和盲目性。在农地自发入市过程中，占用集体土地的目的往往是为了"非公共利益"，而被占用的集体土地几乎都是零星散碎地进入市场。农地的自发入市流转没有遵循市场经济规律重新配置，直接导致土地利用的混乱。此外，农地自发入市流转也存在大量的土地隐形交易，尤其在城乡接合部，不按规划用地，乱搭乱建，造成田地结构和布局的混乱。这种情况不仅给城市的后续发展埋下了隐患，还增加了今后城市规划与建设的成本。

土地市场公平机制的破坏

农村土地以租代征行为破坏了土地市场的公平机制，增加了土地市场管理的难度，不利于土地市场的发展。