什么是以租代售

以租代售方式的法律分析

一、合同关系

以租代售方式是将空置的商品房通过租赁方式出租，并与租房者签订合同。根据合同约定，在合同期限内，租房者有权购买所租房屋，开发商则以租房时的价格将房屋卖给租房者。租房者在租房期间所支付的租金可以抵扣部分购房款项。待租房者付清全部房款后，即可获得该房屋的全部产权。如果租房者在合同期限内不购房，则按照退租处理，先期支付的租金可作为房产开发商收取的房租。

二、优点分析

以租代售方式具有以下三个优点：

1. 打破了租与售相脱节的陈旧模式，对买卖双方都有利。

现在许多人担心一旦支付了购房款，房屋出现问题时，开发商可能不承认或无法解决房屋质量问题。而采用先租后买的方式，租房者有时间观察房屋质量，消费者心里有底，如果房屋质量好，就可以购买；反之，只需租赁，不会有太大的经济损失。

2. 租房者在购买所租房屋时，可以减少支付的银行按揭利息，相对实惠。

3. 即使租房者不购买房屋，开发商的房屋也不会闲置，从而转化为财富。因此，以租代售这种新的营销方式为购房者提供了更多选择，并为开发商开拓了新的销售市场。

三、风险分析

以租代售方式存在以下三个风险：

1. 房屋价格波动风险。

由于房屋价格具有极大的可变性，签订租赁合同时所约定的价格与合同约定的"五年限制"后的房屋价格可能不一致。如果房屋价格上涨，卖家可能选择赔偿违约金而不按照之前约定的价格出售房屋。这对买家来说，可能会承担不利后果，甚至失去购买新房屋的机会。租赁年限越长，风险越高。

2. 房屋价格下跌风险。

如果房屋价格下跌，买家有可能在租赁期内解除双方的租赁合同，使得出租人无法实现出售房产的目的。换句话说，收益的不确定性将给交易双方带来巨大的违约风险。

3. 附期限合同的法律保护不足。

从买房者的角度来看，与卖房者签订的是附期限合同，该合同只有在期限届满时才生效。如果在租赁期间双方因房价等因素产生分歧，买房者的利益将无法得到法律保护。