房屋委托合同生效的要件

一、合同的批准或登记

根据法律和行政法规的规定，某些合同需要经过批准或登记手续方能生效。根据《合同法解释》第9条的规定，如果合同根据《合同法》第44条第2款的规定需要办理批准手续，或者需要办理批准、登记等手续方能生效，但在一审法庭辩论终结前当事人仍未办理批准手续，或者仍未办理批准、登记手续，人民法院应当认定合同无效。对于合同需要办理登记手续的情况，如果法律和行政法规没有规定登记后生效，那么当事人未办理登记手续不会影响合同的效力，但合同标的物的所有权及其他物权不能转移。

二、合同的分类

根据上述解释，合同可以分为两种情况。第一种情况是，办理批准或办理批准、登记等手续是合同的生效要件。这类合同包括中外合资经营企业合同、中外合作经营企业合同、对外合作开采石油合同、我国大陆企业与华侨、港澳同胞举办合资、合作经营企业的合同，以及由国家机关作为保证人的合同、技术合同、技术引进合同等。第二种情况是，办理登记手续并不是合同的生效要件，即使没有办理登记手续，合同仍然是有效的，只是不会发生物权变动的效力。这类合同包括房屋买卖合同、抵押合同等与物权变动相关的合同。

委托合同特征

一、基于相互信任

委托合同是建立在委托人和受托人相互信任的基础上的。委托人选择受托人处理事务，是基于对受托人办事能力和信誉的了解和信任。受托人接受委托，是出于愿意为委托人服务，并相信自己能够完成委托事务。因此，委托合同只能在双方相互信任的特定人之间成立。如果没有当事人双方相互的信任和自愿，委托合同关系就无法建立，即使建立了合同关系也难以巩固。在委托合同中，受托人应当亲自处理受托的事务，未经委托人同意不能转托他人处理受托的事务。同时，如果任何一方对他方产生了不信任，都可以随时终止委托合同。

二、劳务为合同标的

委托合同属于提供劳务类合同，其标的是为劳务。这种劳务体现为受托人替委托人处理委托事务。关于委托事务的范围，《合同法》并没有将委托事务限定于法律行为，因此解释上不应限于法律行为。然而，委托事务的范围也并非没有限制，委托事务必须是委托人有权实施的，并且不违反法律、社会公共利益和社会公德的行为。

三、以委托人名义和费用处理事务

受托人处理事务时，除法律另有规定外，不是以自己的名义和费用，而是以委托人的名义和费用进行。因此，委托合同受托人处理受托事务的后果，直接由委托人承担。这是委托合同与行纪合同、承揽合同、居间合同等类似合同的重要区别。

四、有偿与无偿

委托合同可以是有偿的，也可以是无偿的。委托合同是否有偿由当事人双方约定。如果约定收取报酬，则为有偿合同。如果法律没有另行规定，当事人双方又没有约定给付受托人报酬，那么委托合同为无偿合同。