购房避免合同陷阱的方法有哪些
点击数：9 更新时间：2024-12-17
2009年8月，南宁市江南区某小区延期交房近两年后，终于向业主交房。然而，业主在查看合同约定时才发现自己陷入了合同的陷阱。
合同第九条第1款规定，若延期交房超过60天，开发商每天支付的违约金为已付款的2%。而南宁市大部分楼盘标准为3%。更令业主难以接受的是，合同规定一旦延期超过60天，每日违约金为已付房款的万分之二，上限为房款的5%。因此，开发商在延期时间上没有限制，而购房者获得的违约金却是一样的。据一位购房者计算（以40万购房款为例），按照其他楼盘标准，两年的违约金为29,200元，而按该小区标准计算，违约金为20,000元，少了近1万元。
一位业主在采访中表示：“原以为违约金是一种约束开发商按时交房的方法，但合同的陷阱让我们受伤害。”他认为，违约金的封顶导致他们不得不低声下气地“哀求”开发商尽快施工，生怕开发商生气，再次延期半年。回想起购房时，几名购房者表示：“当时大家都争着买房，没有办法。”这份合同是开发商事先打印好的，购房者只能选择“签”或“不签”，开发商根本不同意协商条款。
今年9月份，南宁市西乡塘区某小区的《商品房买卖合同》规定，如果购房人逾期交房，每天需向开发商支付20元的违约金，并承担房屋毁损或灭失的风险。同时，合同规定，若开发商或其委托人未履行商品房工程质量保修责任，每拖延一天需向购房人支付10元的违约金。
一位业主表示，通常情况下，商品房属于大宗消费，购房者很少逾期交房，开发商在合同中规定的违约金虽不合理，但也可以理解。但是相反，开发商不承担保修责任，而违约金却只有业主的一半，“这是双重标准，怎么能让业主信服呢？”广西某律师事务所的杨律师介绍说，根据民法通则和合同法的规定，合同当事人应当遵循公平原则确定各方的权利义务。然而，在上述合同中，出卖方逾期履行义务只需每天支付10元，显然违反了公平原则。
对于这种现象，业内人士表示，由于商品房价格较高，违约金比例看起来差不多，但实际上差别很大。类似条款实质上是设下陷阱，违反了法律的公平原则，消费者可以根据法律申请人民法院或仲裁机构撤销或修改合同。
早在2006年，南宁华西路附近的罗女士为配合拆迁与开发商签订了《协议书》。该协议书约定，她现住房屋拆除后，按1∶1比例安置新房，建筑面积为80平方米，超出面积按市场价互相结清差价。然而，2009年9月，开发商正式交房时，她却发现这套房屋的面积为92平方米，超出协议规定的12平方米。她匆忙翻阅协议，才明白协议中没有明确规定超出面积的范围。
由于罗女士家庭经济紧张，购买这12平方米需要5万元，使得她不得不四处借钱购房。她表示，由于当初看不懂协议，匆忙签字，导致现在进退两难。
业内人士表示，若开发商交付的房屋面积与合同存在误差，若合同有约定，按约定处理；若合同没有约定或约定不明确，应按以下原则处理：若面积误差在3%以内（含3%），按合同约定的价格结算，购房者不能解除合同。一旦误差超过3%，购房者可以解除合同，开发商还需退还已付购房款及利息。
罗女士表示，由于该地段房价（6500元/平方米）比协议约定（3年前价格为4200元/平方米）上涨了不少，所以她还是买下了这12平方米。“幸亏房价上涨了，如果是下跌了，按当时价格购买，我肯定承受不了。”
提醒购房者，在合同或协议中，一定要明确规定面积误差的范围及处罚方法，以避免遇到“强买强卖”时无法找到依据。