如何使划拨土地转让合同具有法律效力

案例分析：兴隆公司与家合公司土地转让合同的效力认定及转让程序

一、土地转让合同的效力认定

兴隆公司与家合公司签订的《协议书》、《补充协议》和《转让合同》都是真实意思表示，其中，《协议书》签订时土地仍为划拨土地。根据最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第9条规定：“转让方未取得出让土地使用权证书与受让方订立合同转让土地使用权，起诉前转让方已经取得出让土地使用权证书或者有批准权的人民政府同意转让的，应当认定合同有效。”因此，《协议书》在法律上是合法有效的。

二、土地转让程序

划拨土地转让的程序如下所述：

1. 土地使用人向审批部门递交申请材料。

2. 经审批后，所在市国土局与土地使用人协商地价，签订土地出让合同。

3. 土地使用人需缴纳土地出让金、营业税及附加契税等费用。

对于已经取得国有土地使用权的使用人，如需转让土地使用权，则需按照以下程序办理：

1. 使用人作为申请人向市国土房管局提出土地转让申请，并准备以下文件报送市国土房管局：

a. 土地转让申请(原件)

b. 转让方与转受让方签订的土地使用权转让合同(原件)

c. 国有土地使用权出让合同及缴纳地价款、契税等费用的单据。如果转让的土地位于远郊区县，还需提交远郊区县国土房管部门出具的地价款及契税全部缴纳的证明

d. 国有土地使用证

e. 转让方关于项目的工程进度及投资情况的说明及相关证明文件

f. 关于转让房地产价值的评估报告(如果土地转让合同中的价格明显偏低或偏高，需提交此件)

g. 转让方出具的无法院查封的证明以及房地管理部门出具的未预售、未设定抵押等他项权利的证明文件

h. 转让方和转受让方的法人资格证书或执照

2. 在市国土房管局受理申请后，除接到退件通知外，在3个工作日后到土地利用中心领取《北京市国有土地使用权转让登记表》。

3. 申请人填写完《北京市国有土地使用权转让登记表》并加盖公章后，由土地利用中心在5个工作日内将文件装订成册并签署意见后报送土地出让处审查。

4. 经土地出让处批准后，土地利用中心通知申请人，转受让方缴纳转让契税后，申请人可领取《北京市国有土地使用权转让登记表》。