土地转让中要考虑哪些问题

土地转让中需要考虑的法律问题

一、转让合同的形式

国有土地使用权转让应以书面合同形式进行，并明确双方的权利和义务。转让时，应将土地使用权出让合同和登记文件中载明的权利和义务一并转移。

二、国有土地的权属调查和资信能力调查

1、在签订转让合同之前，必须核实转让方的转让主体资格。转让方必须是国有土地使用证明上载明的土地使用者。若土地使用者为国有或集体单位，还需提供资产处分权机构出具的同意转让证明。

2、转让方也需要认真审查受让方的资信能力，包括银行资金证明、是否存在重大债务纠纷等，以避免土地使用权转让后无法收回资金。

三、转让价格评估事宜

在转让前，应对土地转让价格进行评估。如果土地使用权转让价格明显低于市场价格，市、县人民政府享有优先购买权。当土地使用权转让的市场价格不合理上涨时，市、县人民政府可以采取必要措施。特别是当转让方为国有单位时，国有土地及相关资产必须经过法定估价机构估价，并经国土部门确认。

四、国有土地使用权转让的担保

1、受让方必须关注拟转让的国有土地使用权是否存在瑕疵问题。在签订转让合同之前，必须向国土部门和房地产主管部门进行调查，核实是否存在抵押或司法限制。

2、鉴于土地权属及相关争议难以调查，且受让方的履约能力难以判断，双方应明确相互提供担保。

五、有关税费

在签订转让合同时，双方应咨询有关应缴纳的税费项目、标准和金额，并明确税费负担问题。根据规定，税费的计算依据通常是土地成交价，如果成交价格明显低于正常市场价，则应以土地评估价作为计算依据。

六、土地用途及相关用地条件的变更

1、国有土地转让往往涉及土地用途变更问题，尤其是划拨土地使用权转让。土地用途及相关条件的变更、变更程序和费用负担应在转让合同中明确约定。

2、转让前的土地多为工业用地、办公用地等，转让后多为商业或住宅开发用地。除了需要经过规划部门变更土地用途和补缴土地出让金外，还需缴纳相关配套费用。有些情况下，虽然不改变土地用途，但需要改变出让合同约定的建筑密度、容积率、绿化率等用地条件。

七、土地使用权转让时地上建筑物、其他附着物所有权归属问题

1、地上建筑物、其他附着物的所有人或共有人享有该建筑物、附着物使用范围内的土地使用权。当土地使用者转让地上建筑物、其他附着物所有权时，其使用范围内的土地使用权也随之转让，但作为动产转让的地上建筑物、其他附着物除外。

2、国有土地使用权转让的效力适用于地上建筑物，如果没有约定，应推定包含。未达到规定开发程度的国有出让土地不得转让，划拨的国有土地没有地上建筑物则不得转让。

3、土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权的转让，必须按照规定办理过户登记。如果土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权分割转让，必须经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，并按照规定办理过户登记。

八、权属变更程序与支付转让价款问题

由于国有土地使用权转让需要经过合同签订、国土部门审批、补办相关手续、登记办证等多个环节，有时还涉及抵押权解除等程序，因此转让费的支付应采用分期付款方式。根据转让程序设定付款期限和金额，以体现相互制约和督促作用，降低双方交易风险。

九、国有土地使用权设定抵押后的转让问题

国有土地使用权设定抵押后，并非不能转让。可以通过与抵押权人协商，采用其他担保方式置换或以转让费支付借款的方式解除抵押，实现土地使用权的转让目的。

以上是国有土地使用权转让交易中常见的一些法律问题，土地转让当事人应当注意细节，以降低交易成本，控制法律风险，并避免违法行为的发生。