商用土地转让
点击数：10 更新时间：2024-09-14
在办理土地转让手续时，首先需要了解哪些土地可以转让，哪些土地不能转让。
根据土地使用权方式的不同，转让条件也有所不同。以出让方式取得的土地使用权，在房地产项目转让时，必须符合《城市房地产管理法》第三十八条规定的转让房地产的条件。具体而言，必须按照出让合同约定，已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书。只有在出让合同成立的情况下，才允许进行转让。此外，还必须按照出让合同约定进行投资开发，并完成一定的开发规模后才能进行转让。对于属于房屋建设的土地使用权，实际投入房屋建设工程的资金额应占全部开发投资总额的25%以上。对于属于成片开发土地的，必须形成工业或其他建设用地条件后才能转让。只有同时满足这两个条件，才能进行房地产项目的转让。这样的规定旨在严格限制炒买炒卖地皮，保证开发建设的顺利实施。
以划拨方式取得的土地使用权，在转让房地产开发项目时，必须符合《城市房地产管理法》第三十九条的规定。对于以划拨方式取得土地使用权的房地产项目，转让的前提是必须经由有批准权的人民政府审批。对于准予转让的情况，有两种处理方式。一种是受让方需要先补办土地使用权出让手续，并按照国家有关规定缴纳土地使用权出让金后才能进行转让。另一种是可以不办理土地使用权出让手续而转让房地产，但转让方应将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家或作其他处理。对于特定情形下的划拨方式取得土地使用权，在经过有批准权的人民政府批准后，可以不办理土地使用权出让手续。例如，经城市规划行政主管部门批准，转让的土地用于国家机关用地和军事用地、城市基础设施用地和公益事业用地、国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地以及法律、行政法规规定的其他用地。经济适用住房采取行政划拨的方式进行，因此，经济适用住房项目转让后仍用于经济适用住房的，经有批准权限的人民政府批准，也可以不补办出让手续。
交易双方需要提交转让、受让申请，并提供转让协议、土地使用证、宗地界址点图、建筑物产权证明、法人资格证明、委托书、身份证明等资料。
接到申请后，办理人员应对资料和宗地情况进行详细审查。如果发现未按出让合同规定的期限和条件投资开发、利用土地，或者存在抵押、查封、出租等未通知承租人的情况，或者权属不清、四邻有纠纷等问题，将不予办理转让手续，并在15日内通知转让当事人。如果需要改变土地用途，必须获得规划部门的意见。如果需要分割建筑物，还需要获得房产主管部门的意见。
现场勘察应与相关资料进行核实，如果需要分割转让，还需要考虑土地利用率、出路及其他权利等因素，并制图确定四邻、面积。必要时，需要经过四邻签章认可。
进行地价评估，并提供评估报告和转让协议。如果转让价明显低于市价，建议市府优先购买。如果价格过高，可以建议采取必要的调控措施。
认真核对原批准文件、评估报告、规划意见等资料，将用途、价额、年期等内容填写完整、准确、字迹工整。
审批内容包括费用表和转让审批表。费用表需要所长签字后，办理人员将完整的转让档案和转让审批表等提交中心和局领导审查批准。
按照相关规定交纳有关税费。
审批后，可以在审批前到产权科对补签出让合同和审批表进行编号。转让档案统一保存，并按年度归档。
在土地转让手续中，办理过户手续是非常重要的一步。
如果是私人土地，需要前往当地国土局，并携带土地使用许可证。如果是集体土地，则需要土地所有集体法人代表开具证明以及集体土地使用许可证。
需要提供的详细资料包括双方协议及相关证明文件、测绘资料及图纸，以及其他相关资料（各地要求可能不同）。此外，还需要注意以下问题：1）办理土地证后才能办理房产证，土地证是办理房产证的前置条件；2）国土部门只收取证书工本费及相关费用，各地规定可能不同；营业税、交易税等由税务部门征收，也有可能由国土部门代收。
随着土地资源的稀缺和资本下乡现象的增多，农村土地转让的情况也在增加。那么，在农村土地转让手续中，应该如何办理呢？
大部分农村土地属于集体土地性质，土地证上有户主的名字，但所有权属于集体所有，不能过户，不支持交易。尽管在现实生活中，也有进行交易的情况发生，即买卖双方签订协议进行交易。然而，这种交易是不合法的，完全不能得到法律承认。如果将来发生土地纠纷，法院不会支持买家的权益。如果卖主反悔，买家将无法维权，最多只能退回交易时的地价款。因此，这种交易是建立在卖家单方面信用的基础上。
少部分农村土地属于出让土地性质，因土地征用或其他原因，可以进行过户交易。具体而言，买卖双方需要携带交易协议和相关证件前往当地国土局办事大厅，办理土地过户手续。
通过以上详细介绍，我们了解到，在办理土地转让过程中需要重点关注以下两个方面：1）要清楚了解土地的性质，了解其是否可以流转。如果法律允许流转，那么就按照法定程序办理；2）要订立正式、合法的土地转让合同，以便将来发生纠纷时可以依法维权。如果您的情况比较复杂，本网站也提供律师在线咨询服务，欢迎您进行法律咨询，获取专业化的解释，最大限度地维护自身的合法权益。