购房代签合同口头委托的法律效力

一、书面授权委托书的必要性

根据《民法通则》第六十五条规定，委托代理可以采用书面形式或口头形式。然而，在二手房交易过程中，由于其流程的严谨性，建议买卖双方在签署买卖合同时，尽量通过书面授权委托书进行书面授权。口头委托需要取证证明其有效性，而采用书面委托可以避免不必要的纠纷。

二、口头委托的代理行为的效力

1. 只有口头委托的情况下，代理人在签署合同时能够提供卖方的房产证明、身份证明或买方的身份证明，或者委托人在后期通过事实行为（如支付或收取定金、房款或知道后不否认）进行追认的情况下，可以认定为有效的口头委托。在这种情况下，买卖双方本人承担相关法律责任。2. 法律保护善意第三人的利益。例如，当代理人为委托人的父母、配偶或兄弟姐妹，并且持有委托人的相关证件时，第三人有理由相信代理人具备代理权。在这种情况下，即使没有书面委托且委托人不予追认，法院通常会按照表见代理进行裁定，认定代理行为有效。3. 如果没有授权委托书，代理人无法提供相关证件，并且委托人不予追认，则无法认定代理行为有效。代理人自行承担相关法律责任。

超出委托权限的代理行为的效力

超出委托权限的代理行为是否有效取决于委托人是否追认。当代理人超出委托权限，例如以低于卖方委托价格出售或低于买方委托价格购买时，如果经过委托人的追认，则代理行为有效，相关法律责任由委托人承担。如果委托人不予追认，则视为无效，相关法律责任由代理人自行承担。