房屋赠与协议必须是书面合同吗
点击数：12 更新时间：2024-09-20
根据法律规定，赠与合同不一定要求以书面形式进行。然而，在特殊情况下，例如赠与房屋的情况下，合同必须采用书面形式。根据《城市房地产管理法》第41条的规定，房地产转让必须签订书面转让合同，并在合同中注明土地使用权的获得方式。根据该法第37条的规定，房地产转让是指房地产权利人通过买卖、赠与或其他合法方式将房地产转移给他人的行为。因此，赠与房屋必须符合这一规定。
房屋赠与合同是指赠与人将自己所有的房屋无偿赠与给受赠人，并且受赠人表示接受赠与的合同。
由于房屋的特殊性质，房屋赠与合同除了具备一般赠与合同的基本属性外，还具有以下几个特殊属性：
(1) 要求书面形式：根据《城市房地产管理法》的规定，房地产转让必须签订书面转让合同，并在合同中注明土地使用权的获得方式。因此，赠与房屋的合同必须采用书面形式。
(2) 需要公证办理过户手续：根据司法部、建设部关于房产登记管理中加强公证的联合通知的规定，受赠人必须携带“赠与公证书”和“接受赠与公证书”，或者双方共同办理的“赠与合同公证书”，以及房屋所有权证、契税等文件到房地产管理部门办理过户手续。如果没有相关公证文件，房地产管理部门可以拒绝办理过户。
(3) 不能任意撤销已交付使用但尚未办理过户的赠与：一般情况下，房屋赠与的交付完成需要办理过户手续。然而，根据《民通意见》的规定，如果赠与房屋尚未办理过户手续，但赠与人根据书面赠与合同已将产权交给受赠人，并且受赠人已经占有并使用该房屋，这种赠与可以被认定为有效。在这种情况下，赠与人不能再行使任意撤销的权利。
为了保障赠与人的权益，法律赋予赠与人两项撤销权：任意撤销权和法定撤销权。赠与人可以根据自己的意愿行使这两项权利，但行使的原则是在交付前可以任意撤销，在交付后只能行使法定撤销权。
根据法律规定，赠与物交付之前（即办理过户手续之前），赠与人可以行使任意撤销权。然而，经过公证并具有救灾、扶贫等社会公益、道德性质的赠与合同则不能任意撤销。赠与物交付完成之后（即办理过户手续之后），赠与人只能行使法定撤销权，而且法律规定了三种情况下可以行使法定撤销权：受赠人严重侵害赠与人或赠与人的近亲属；受赠人未履行扶养义务；受赠人未履行赠与合同约定的义务。赠与人行使法定撤销权的期限是自知道或应当知道撤销原因之日起一年内。
此外，当赠与人的经济状况明显恶化时，法律也提供了特殊救济措施。根据《合同法》第195条的规定，如果赠与人的经济状况显著恶化，严重影响其生产经营或家庭生活，即使赠与合同未被撤销，赠与人也可以不再履行赠与义务。
在进行房屋赠与时，需要特别注意以下事项：
根据《中华人民共和国合同法》第186条的规定，赠与人在赠与财产的权利转移之前可以撤销赠与。然而，具有救灾、扶贫等社会公益、道德义务性质的赠与合同或经过公证的赠与合同不适用这一规定。因此，未经公证的赠与在赠与房屋未办理权属过户登记手续之前，赠与人可以行使任意撤销权；而经过公证的房屋赠与除非符合《中华人民共和国合同法》第192条列明的特定情形，否则不能随意撤销。
根据《中华人民共和国合同法》第190条的规定，赠与可以附带义务，受赠人应根据约定履行义务。如果受赠人不履行赠与合同约定的义务，赠与人可以撤销赠与。赠与人行使撤销权的期限是自知道或应当知道撤销原因之日起一年内，赠与人应特别注意法定撤销权的期限。
赠与税费政策在不同地区可能存在差异，而且亲属和非亲属之间、不同亲疏关系之间的赠与所需缴纳的个人所得税、营业税等税费也会有所不同。在进行房屋赠与之前，双方可以先咨询房管部门了解可能涉及的税费，并在赠与合同中明确约定税费的分担责任，以避免未来因税费负担引发的纠纷。