免责条款的规制方式

一、立法规制

立法规制是指通过法律对免责条款进行规定，包括订入合同的条件、有效性要件、解释规则以及无效或被撤销后的法律后果等。许多国家在民法典中对免责条款进行了规定，例如《意大利民法典》第1341、1342条。还有一些国家针对定式合同和免责条款制订了专门的法律，例如《英国不公平合同条款法》、《以色列标准合同法》等。我国以前的民事法律没有对此问题进行专门规定，但新颁布的合同法填补了这一空白，增加了相关内容，如第三十九条、第四十条、第四十一条、第五十三条等。

二、司法规制

司法规制是指人民法院对免责条款进行司法审查。法院可以根据具体案件情况，确认免责条款是否已订入商品房预售合同，以及免责条款是否违反国家强行性法律和社会公共利益，以及其是否有效。法院还可以通过解释免责条款，保护购房人的合法权益，防止其受到侵害。对于显失公平的免责条款，法院可以根据当事人的申请，确认其为可撤销的条款，使其对当事人不产生效力。司法规制对于保障购房者免受不公平免责条款侵害起着重要作用。

三、行政规制

行政规制是指通过行政机关对免责条款进行限制。行政机关可以建立事先审核制度，销售商制订的定式免责条款在向主管行政机关——房地产管理机关申报核准后方可使用。这样，行政机关就可以在审核过程中发现不公平的免责条款。目前德国和日本已采用了这种方式。此外，行政机关还可以采取事后监督的方法，例如在法国，政府组织特别委员会调查不公平合同条款，并根据委员会的建议发布命令，禁止使用特定类型的合同条款。目前我国许多地方的房地产管理机关要求辖区内的房地产预售使用规定的合同文本，以防止不公平免责条款的出现，这也属于行政规制的一种。房地产管理机关还可以对使用不公平免责条款的销售商进行处罚。

四、社会团体规制

在我国，购房者还可以通过消费者协会调解与销售商的纠纷。消费者协会可以建议销售商停止使用对购房人不公平的免责条款。