一、商品房买卖合同的效力

1. 合同效力的定义和法律约束力

合同效力指的是合同的法律约束力，即法律赋予依法成立的合同对各方当事人具有强制力。当事人订立合同是一种经过合意的民事行为，符合法律规定的条件后，即成为一种民事法律行为，并在法律上产生约束力。根据《民法通则》第55条的规定，民事法律行为应具备以下条件：

(一) 行为人具有相应的民事行为能力；

(二) 意思表示真实；

(三) 不违反法律或社会公共利益。

因此，只有符合上述条件的合同行为才是民事法律行为，才能产生法律上的约束力，否则将被视为无效合同。

2. 合同无效的条件和后果

根据《中华人民共和国合同法》的规定，合同无效的条件包括：

(一) 一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；

(二) 恶意串通，损害国家、集体或第三人利益；

(三) 以合法形式掩盖非法目的；

(四) 损害社会公共利益；

(五) 违反法律、行政法规的强制性规定。

对于无效合同所取得的财产，应予以返还或折价补偿；如果无法返还或没有必要返还，应进行折价补偿。有过错的一方应赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应各自承担相应的责任。

3. 房地产合同的特殊性

房地产合同是一类性质较为特殊的合同，其订立不仅需要遵守《民法通则》和《合同法》的规定，还需要办理相关批准、登记手续于有关土地管理部门、房产管理部门，只有在完成这些程序后，合同才能产生法律效力。

二、无效商品房买卖合同的处理

1. 无效合同的法律拘束力

根据《合同法》第56条的规定，无效的合同或被撤销的合同自始没有法律拘束力。根据第58条的规定，合同无效或被撤销后，对于该合同取得的财产，应予以返还或折价补偿。有过错的一方应赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应各自承担相应的责任。

2. 处理无效房地产合同的原则

在处理无效房地产合同时，应遵循以下原则：

（一）公平原则

房地产开发经营活动是一种民事活动，根据《民法通则》第4条的规定，民事活动应遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。因此，在处理无效房地产合同时，也应贯彻这一原则。例如，在因未办理房屋租赁许可证导致租赁合同无效的情况下，租赁关系将无效，承租方应将房屋交还给出租方，并且有过错的出租方仍应赔偿承租方的损失。然而，需要注意的是，即使承租方没有过错，但其确实使用了出租方的房屋，属于实际受益人，因此应考虑让无过错的承租方支付实际使用房屋的租金，以实现公平合理（租金的确定可通过估价部门进行评估）。

（二）避免累讼原则

房地产合同纠纷案件通常涉及多种法律关系，如果对某一法律关系认定无效，将影响其他法律关系。因此，在处理无效房地产合同时，应尽可能全面协调，减少诉讼程序。例如，在确权案件中同时存在房屋抵押关系和房屋买卖关系，如果认定买卖关系有效，抵押关系无效，应责令相关当事人中止他项权利登记备案，以确保买卖关系的确认。