房屋抵押与房屋按揭的法律差异

1、法律关系主体上的不同

房屋抵押涉及三方当事人：借款人、贷款人(抵押权人)、房屋抵押人。房屋抵押人有权处分房屋，可以是借款人本人或第三方。房屋按揭的主体是购房人(借款人)、房产商、按揭银行(贷款人)。需要注意的是，房屋抵押的贷款人可以是金融机构、企事业单位法人、自然人或其他机构，而房屋按揭通常需要银行参与。

2、贷款用途和目的上的不同

房屋抵押中，借款人可以将资金用于购房或其他投资项目，不一定必须用于购房或工程建设。贷款人的目的是贷出资金、取得利润并确保资金安全。房屋按揭中，购房人向银行借款只能用于购买楼花、现房或在建工程的开发。按揭银行的目的是贷出资金、取得利润并确保资金安全，房产商提供担保是为了卖出房屋。

3、法律关系内容上的不同

房屋抵押涉及两个法律关系：主债权债务关系和抵押关系。房屋按揭涉及多个法律关系：①购房人与房屋开发商之间的商品房买卖关系；②购房人通过向银行贷款支付购房款形成的按揭贷款关系；③购房人将所购商品房作为担保向银行偿还贷款本息的按揭贷款担保关系；④房屋开发商与银行之间为确保按揭人清偿贷款而产生的保证关系；⑤购房人授权银行以其名义将贷款划入开发商账户的委托关系。其中，商品房买卖关系是按揭的基础性法律关系，按揭贷款关系是按揭的核心关系，担保关系和保证关系是按揭的从法律关系。

4、法律关系的客体不同

房屋抵押和房屋按揭的法律关系客体不同。房屋按揭的客体是所购房产，按揭分为甲类按揭贷款(楼花按揭)、乙类按揭贷款(现楼按揭)和在建工程按揭。房屋抵押的客体是抵押人有权处分的已建成并办妥房地产权证的现楼。

5、买卖合同和担保合同标的物的区别

在房屋按揭中，房屋买卖合同和担保合同的标的应该一致，即按揭给银行提供担保的房屋是相同的。对于期房，由于尚未建造或正在建造，是否能顺利建成存在风险，取决于开发商的履约能力，因此实质上是一种期待权。而房屋抵押合同中的标的物与抵押物可以不一致，可以以自己或他人合法拥有的房物作为抵押物。抵押物是实际存在的既得权。

6、权利的实现方式不同

房屋抵押权的本质是担保债权的实现。有效的房屋抵押中，如果债务人履行了债务，房屋抵押权消灭；如果债务尚未履行期满，房屋抵押权人无权行使抵押权，否则属于侵权行为。只有在债务人或担保人违约的情况下，依据《中华人民共和国担保法》第53条的规定，抵押权人可以与抵押人协商折价或通过拍卖、变卖抵押物实现抵押权。抵押权人实现抵押权的方式包括折价、拍卖和变卖，但抵押权人必须与抵押人协商，协议是实现抵押权的必要程序。协议不成时，抵押权人只能向法院提起诉讼来实现抵押权，抵押权人无权自行折价、拍卖或变卖抵押物。