租赁合同期满及解除
点击数：14 更新时间：2026-07-08
租赁合同根据期限的不同可分为定期租赁合同和不定期租赁合同。在不定期租赁合同中，出租人和承租人均可随时主张解除租赁合同。在一方当事人提出解除主张并经过相当期限之后，该租赁合同可以终止，当事人之间的租赁关系因此而消灭。在定期租赁合同中，双方当事人在合同期限届满而又未续签的情况下，合同关系消灭。当事人对租赁合同期限约定不明确或未约定期限，以及未采用书面形式且当事人对期限有争议的情况，均视为不定期租赁。此外，根据《合同法》第236条的规定，租赁合同期满后，承租人继续使用租赁物且出租人没有提出异议的情况下，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。有期限的租赁合同变为不定期租赁合同需要满足以下条件：第一，原租赁合同到期后，承租人仍对租赁物使用、收益，而未将租赁物返还给出租人以履行其返还租赁物的义务。第二，承租人对租赁物的使用、收益，出租人并未即时表示反对。即使在租赁期届满后，出租人也未马上表示反对。当上述两个条件同时具备时，租赁合同期满后仍可转变为不定期租赁。然而，出租人是否必须明知承租人有对租赁物使用、收益的事实，学说上存在不同意见。我们认为，一般而言，合同期满当然应当终止，双方之间合同关系即告消灭，承租人自然应当返还租赁物而不得继续对租赁物使用、收益，这是承租人应当履行的义务，不必出租人特别请求或主张。因此，如果出租人并不知道承租人继续对租赁物使用、收益，当然也就无法向其表示反对意思。对于出租人不知道承租人在租赁期满后仍对租赁物使用、收益这一事实的，不能认为租赁合同可以当然地继续，并成为不定期租赁。
即使租赁合同期限尚未届满，但出现法定或约定情事，由当事人双方或其中一方解除合同的，租赁合同也因此而消灭。根据《合同法》的规定，可以由当事人双方任何一方主张解除合同的情形主要有不定期租赁、租赁标的物灭失等。其中，不定期租赁有约定为不定期、约定不明确而被视为不定期、未采用书面形式，且当事人对期限有争议被视为不定期租赁的四种情况。这四种不定期租赁合同的双方当事人均可随时主张解除租赁。
出租人主张解除合同的情形主要有以下几种情况：（1）承租人未按照约定的方法或租赁物的性质使用、收益租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并请求赔偿损失。（2）承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。（3）承租人无正当理由未支付或迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。承租人未支付或迟延支付租金无正当理由；承租人主张的何种理由方能构成“正当理由”，不易作出一个严格的标准，应视当事人自身的状况而依诚信原则为判断。出租人已另行定出合理期限，但在该期限内承租人仍未支付租金。不过，定出合理期限不是出租人主张解除合同的必要前提，因法律规定是以“可以”表述的，说明出租人对此有选择权，因此也可以不定出期限而直接要求承租人支付。前述解除理由为法定理由，出租人事先不必另行通知或定出延缓期限，即可直接解除合同，不论是定期合同还是不定期合同，对此均无影响。而且这种解除对出租人一方而言，是一种权利，出租人既可以解除也可以不解除，承租人无权干涉和主张。
承租人解除合同的情形主要有以下几种情况：（1）租赁物危及承租人的安全或者健康的，即使承租人订立合同时明知该租赁物质量不合格，承租人仍然可以随时解除合同。在这种情况下，承租人应当包括承租人的共同居住人、共同使用人等与租赁物的安全程度有利害关系的人。在一般买卖合同中，如果买受人明知标的物存有瑕疵仍购买的，一般应免除出卖人的责任并不允许买受人解除合同。但在租赁合同中，承租人不能因此而不允许解除合同。然而，承租人既然明知租赁物存在有危及安全或健康的瑕疵，仍然租赁该物的，虽然可以允许其解除合同，但在解除合同之前如发生因租赁物的危险所致损害时，承租人不能对此不承担任何责任，因为承租人明知这种危险性的存在仍要租赁该物，应认为主观上对损害的发生也有过错，因此对损害也应承担相应的责任。（2）因不可归责于承租人的事由，致使租赁物部分或全部毁损、灭失，不能实现合同目的的，承租人可以解除合同。条件是：租赁物部分或全部毁损、灭失；租赁物的毁损、灭失不可归责于承租人；租赁物毁损、灭失的程度已使合同目的无法实现。租赁物的部分毁损、灭失并不影响合同目的实现，或者只是部分地影响承租人的使用收益还不足以影响整个合同目的的实现的，承租人不能据此解除合同。（3）承租人在租赁期间死亡，其生前的共同居住人有权继续原租赁合同，但是否可以解除合同取决于共同居住人自己的选择。如果共同居住人认为不需要受到此种保护和特别照顾，可以选择解除合同。承租人的法定继承人或指定继承人可以解除合同，因为根据其与承租人的关系，可以取得承租人的地位，所以可以解除合同。在房屋租赁中，继承人继承租赁合同关系后，是否可以以解除合同的方法使承租人生前的共同居住人搬迁，存在不同意见。根据台湾地区学者史尚宽的观点，与承租人同居的家属都不是继承人（如妾、童养媳），而继承人有继承权时，其使原同居家属搬出构成权利滥用，此时继承人对于同居家属应为转租或租赁权之让与，其与居住结合之营业利益等，应由同居家属偿还于继承人。出租人不得主张其为未经自己承诺之转租或租赁权之让与，因为同居家属原来就是与承租人共同使用收益的。在继承人和同居家属交涉未定之时，出租人可以向任何一方请求租金。交涉久拖不决的，出租人可因此解除合同。根据《合同法》的规定，承租人的生前共同居住人不限于“同居家属”，共同居住人可以直接要求继续原租赁合同，即使承租人的法定继承人也不得干涉。因此，如该共同居住人继续原租赁合同，应认为已继承原承租人的地位，有交纳租金、保管租赁物的义务。如果承租人已提前支付租金，而该共同居住人又非其继承人时，继承人可以主张不当得利返还承租人已支付的租金。
因第三人对租赁物主张权利，以致承租人无法对标的物使用、收益，行使租赁权的情况下，根据《合同法》的规定，承租人可以减少或不支付租金。在这种情况下，合同是否可以解除关键不在于是否存在第三人主张权利的情形发生，而在于这种主张是否已经使承租人无法对租赁物使用、收益，导致合同的目的无法实现。如果出现这种结果，承租人当然可以解除合同。
租赁物的毁损、灭失有可归责于当事人一方或双方的，也有不可归责于双方当事人的。根据不同情况进行如下说明：
1.租赁合同不可归责于双方当事人的原因导致毁损、灭失。在这里又可以细分为两种情况：（1）不可抗力等因素，例如火灾烧毁出租房屋，或地震使出租房屋倒塌的，出租人和承租人双方对于标的物的毁损均无过失，但由于租赁物的毁损、灭失，使得合同的目的已经不可能实现，因此，双方当事人均可以主张解除合同，并且相互之间无须承担责任。（2）承租人按照约定的方法或租赁物的性质使用租赁物，但租赁物因此而灭失、毁损的，因承租人对此并无过失，出租人自然也无过失，但租赁物已毁损、灭失而使合同目的无法实现的，同样应准许当事人双方解除合同，并互相不负损害赔偿责任。但承租人在此情况下应当就其无过失使用、收益租赁物负举证责任。
2.租赁物因可归责于承租人一方的事由导致毁损、灭失的，虽然承租人对此毁损、灭失应负损害赔偿责任，但是，此时合同如因无法实现目的而消灭，也属必然，只不过解除合同的权利在于出租人一方，承租人不得主张解除合同，而应承担债务不履行的责任，赔偿出租人因此受到的损害。
3.租赁物因可归责于出租人一方的事由导致毁损、灭失的，出租人构成债务不履行，应对承租人负债务不履行责任，并应赔偿承租人因此受到的损失。承租人可以解除合同并请求赔偿。