房地产抵押纠纷的处理原则

一、抵押合同与抵押登记的关系

凡是订有抵押合同并经过房地产管理机关办理抵押登记的抵押双方，应认定抵押贷款关系成立，不支持一方翻悔。

二、抵押权的成立时机

如果抵押房地产转移占有，抵押权在交付抵押权人占有时成立；如果不转移占有，抵押权在抵押合同生效时成立（一般以交付房屋所有权证和土地使用权证时）；如果需要特殊手续，抵押权在办理完登记、公证或认证等手续时成立。

三、无效的抵押情况

以下情况的房地产抵押是无效的：

1. 没有合法房地产权属证件的房地产抵押；
2. 抵押人以自己不享有房屋所有权和土地使用权的房地产抵押；
3. 未经共有人同意的共有房地产的抵押；
4. 违章建筑物的抵押；
5. 以未来财产作抵押物的抵押；
6. 已建有房屋的房地产将房屋与土地分割进行的抵押；
7. 已设定抵押权的房地产未经抵押权人同意，抵押人又将抵押物转让他人，或将同一担保价值的抵押物又抵押给第三人的抵押。

四、抵押权的优先顺序

抵押人在抵押物上再行设定的抵押权或其他权利，不能对抗优先设定的抵押权。未经抵押权人同意又将抵押物转移他人的，抵押权人有向任何占有人追索的权利。如果给善意占有人造成损失，抵押人应承担民事责任。

五、共有房地产的抵押

如果抵押人为了其他共有人利益，或者抵押人将夫妻双方共有的房地产抵押，系为了家庭生活、生产经营的，一般应认定有效。

六、抵押权人的优先受偿权

抵押权成立后，如果抵押人逾期不偿还债务，抵押权人有权申请处分抵押物并优先受偿。变卖或拍卖房地产应经过人民法院、房地产交易部门或专门拍卖机构，抵押权人不得擅自处分抵押物。但如果在抵押合同中约定了变卖方式，应予准许。

七、无人受买时的处理

如果拍卖或变卖抵押房地产时无人受买，抵押权人可以通过法律程序取得所有权或使用权。如果抵押物的价值大于抵押人债务，抵押权人应将余款退还给抵押人。

八、地上建筑物和土地使用权的抵押

将地上建筑物或其他附着物抵押时，其使用范围内的土地也随之抵押。反之，将土地使用权抵押时，地上建筑物或其他附着物也随之抵押。

九、处理相关问题的依据

处理涉及抵押合同认定、抵押物限制、抵押房地产再抵押、清偿债务顺序、风险责任承担等问题时，应按照最高人民法院《关于贯彻执行《民法通则》若干问题的意见》第112条至第116条的规定处理。

十、典当业以房地产作抵押放款的处理

对于典当业以房地产作抵押放款的情况，虽然合同写的是房屋典当，但实质上是房地产抵押贷款，不能按照房屋典当处理，应参照抵押的相关规定处理。对于民间发生的不转移房地产占有或以钱计息的“典当”，也应按照抵押贷款的原则处理。

十一、解放初期设定抵押权的房地产的处理

解放初期设定抵押权的房地产应由产权人进行登记，如果由抵押人代为登记，未经产权人同意不得擅自改在自己的名下。已登记在抵押权人名下的，一般应认定为无效。对于抵押人下落不明，导致债务不能清偿的抵押房地产，可由政府代管，债务由政府清偿。如果代管两年后无人主张权利，即收为国有。如果后来出现原产权主张产权的情况，不予支持。

十二、地方政府的特殊规定

如果地方政府对房地产抵押有特殊规定，应按照具体规定处理。

房产抵押纠纷的处理方式

1. 协商处理

纠纷各方可以自行洽谈，平等、互利、合理、有偿地妥善处理。主要根据双方订立的合同进行洽谈，解决房产纠纷。如果无法达成协议，可以根据纠纷性质向主管机关投诉，或请求裁定，或向人民法院提起诉讼。

2. 机关依职权处理

如果纠纷双方中的一方向机关投诉，机关会根据其主管范围受理，并根据相关法律法规作出决议。如果当事人对决议不服，可以提起复议或诉讼，除非决议作出后，否则不会中止履行。

3. 裁定或诉讼程序处理

如果纠纷不属于机关的主管范围，当事人可以请求裁定或提起民事诉讼。请求裁定需要有约定的裁定协议，如果没有约定，则只能提起民事诉讼。裁定一旦作出即可履行，当事人不得再次请求裁定或向人民法院申述。

房产抵押纠纷的诉讼时效

根据《中华人民共和国担保法》的解释，担保物权所担保的债权的诉讼时效结束后，担保权人在诉讼时效结束后的两年内行使担保物权，人民法院应予支持。因此，抵押权作为担保物权的事实诉讼时效为四年。反之，如果担保物权人在担保物权所担保的债权的诉讼时效结束后两年以后行使担保物权，人民法院将不予支持。

房产抵押纠纷的诉讼管辖

根据《民事诉讼法》的规定，因不动产纠纷提起的诉讼，由不动产所在地人民法院管辖。不动产纠纷包括不动产买卖、不动产抵押、不动产确权、不动产征用和不动产侵权纠纷。这些纠纷案件应适用专属管辖，由不动产所在地人民法院管辖。

房产抵押纠纷的诉讼流程

1. 确认被告

如果被告是个人，可以到对方的户籍所在地派出所打印户籍证明；如果是单位，可以到工商行政管理局打印该单位的基本注册资料。

2. 书写民事诉讼状

诉状应包括当事人身份情况、诉讼请求、以及事实和理由。为确保判决的顺利执行，还可以申请人民法院采取财产保全措施。

3. 提交诉讼状和证据

准备就绪后，向人民法院立案庭提交诉讼状和证据提起诉讼。案件受理后，人民法院会发出《案件受理通知书》和《证通知书》，并通知交费。如果七日内未按规定交纳诉讼费，人民法院将裁定按撤诉处理。

4. 举证

立案后，人民法院可能会指定举证期限，要求在期限内提交全部证据材料，逾期提交的证据将不予质证。

5. 开庭

人民法院会安排开庭日期，并提前通知当事人。开庭时应准时到庭，原告无正当理由迟到的，人民法院会裁定按撤诉处理。

6. 开庭审理

开庭审理需要经过核实双方当事人身份、告知当事人诉讼权利和义务、询问当事人是否申请回避、开始法庭调查、举证质证、法官询问、法庭辩论、陈述最后意见、法庭调解和宣判的程序。

房产抵押纠纷的诉讼费用

根据《诉讼费用交纳办法》的规定，案件受理费根据诉讼请求的金额或价额分段累计交纳。具体标准如下：

1. 不超过1万元的，每件交纳50元；
2. 超过1万元至10万元的部分，按照2.5%交纳；
3. 超过10万元至20万元的部分，按照2%交纳；
4. 超过20万元至50万元的部分，按照1.5%交纳；
5. 超过50万元至100万元的部分，按照1%交纳；
6. 超过100万元至200万元的部分，按照0.9%交纳；
7. 超过200万元至500万元的部分，按照0.8%交纳；
8. 超过500万元至1000万元的部分，按照0.7%交纳；
9. 超过1000万元至2000万元的部分，按照0.6%交纳；
10. 超过2000万元的部分，按照0.5%交纳。

房产抵押纠纷的诉讼文书

原告：罗xx，身份证号码：xxxxxxxxx，男，*族，54岁，住址：xx县xx镇xx村，联系电话：xxxxxxxxxxx。

委托代理人：黄xx律师。

被告：马xx，身份证号码：xxxxxxxxxxx，男，*族，45岁，住址：xx县xx镇xx村，联系电话：xxxxxxxx。

案由：*****。

诉讼请求：

事实和理由：

此致

xxxx人民法院

具状人：xx

年 月 日